Travaux votés en copropriété avant la vente : qui paie, vendeur ou acheteur ?
Travaux votés en copropriété avant la vente : qui paie, vendeur ou acheteur ?
Un ravalement de façade, une réfection de toiture ou un remplacement d'ascenseur votés en assemblée générale quelques mois avant une vente : c'est l'une des sources de tension les plus fréquentes entre vendeur et acheteur d'un appartement en copropriété. La question paraît simple — qui doit payer ? — mais la réponse légale surprend souvent, y compris les professionnels peu habitués à ce sujet. Voici la règle applicable, ses limites, et les précautions à prendre avant de signer.
Le principe légal : c'est la date d'exigibilité de l'appel de fonds qui compte, pas la date du vote
Contrairement à une idée répandue, ce n'est pas la date à laquelle les travaux ont été votés en assemblée générale qui détermine qui doit payer, mais la date à laquelle chaque appel de fonds devient exigible, conformément à l'article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965. Concrètement, le copropriétaire en titre au moment où un appel de fonds arrive à échéance est celui qui le doit — qu'il ait ou non participé au vote initial des travaux.
Prenons un exemple concret : une réfection de toiture de 150 000 € est votée en assemblée générale en novembre, avec un échéancier d'appels de fonds réparti sur plusieurs mois. La vente de l'appartement est signée en février suivant. Sans clause particulière dans l'acte, le vendeur reste redevable des appels de fonds exigibles jusqu'à la date de signature, et l'acheteur devient redevable de tous les appels de fonds exigibles après cette date — même si les travaux ont été intégralement votés avant qu'il ne soit propriétaire.
Pourquoi cette règle surprend souvent les acheteurs — et comment s'en prémunir
Cette mécanique peut sembler injuste à l'acheteur : il se retrouve à financer une partie de travaux qu'il n'a jamais votés, décidés par une assemblée à laquelle il n'a pas participé. C'est pourtant la règle par défaut, et elle s'applique sauf disposition contraire prévue dans le compromis puis l'acte de vente.
C'est précisément pour cette raison qu'il est fréquent, en pratique, d'insérer une clause spécifique dans l'acte de vente pour réattribuer la charge des travaux votés avant la signature au seul vendeur, indépendamment de la date d'exigibilité des appels de fonds restants. Cette clause protège l'acheteur contre les échéanciers étalés sur plusieurs années, tout en donnant au vendeur une visibilité claire sur ce qu'il doit régler avant de céder son bien. À l'inverse, un vendeur peut chercher à limiter son exposition en vendant avant que les appels de fonds ne deviennent exigibles, ce qui explique l'importance de négocier ce point en amont, dès le compromis.
Le fonds travaux ALUR : une exception à connaître
Le fonds de travaux, rendu obligatoire par la loi ALUR pour la plupart des copropriétés, obéit à une logique différente. Les sommes versées année après année par chaque copropriétaire sont attachées à son lot, et non à sa personne : lors de la vente, le solde accumulé au titre de ce fonds reste acquis à la copropriété et bénéficie automatiquement au nouvel acquéreur, sans remboursement légal au vendeur, même si celui-ci a cotisé pendant plusieurs années.
Un vendeur ne peut donc pas exiger, de plein droit, la restitution de sa quote-part du fonds travaux : seul un accord amiable avec l'acheteur, formalisé dans le compromis ou l'acte de vente (par exemple sous forme d'un ajustement du prix), permet d'en tenir compte. Un tel accord reste une affaire strictement privée entre les parties : il ne lie en rien le syndic, qui continue de gérer le fonds comme attaché au lot.
L'état daté : le document clé pour objectiver ce que chacun doit
L'état daté, établi par le syndic à la demande du notaire ou du vendeur, est le document qui permet de trancher objectivement ces questions au moment de la vente. Son coût est plafonné à 380 € TTC depuis 2020, à la charge du vendeur, quel que soit le nombre de lots vendus simultanément.
Il se structure en trois volets : les sommes dues par le vendeur (provisions du budget prévisionnel déjà appelées, charges impayées, quote-part des emprunts collectifs en cours, appels de fonds pour travaux devenus exigibles avant la vente) ; les sommes dues par le syndicat au vendeur, le cas échéant (avances de trésorerie qu'il aurait consenties) ; et les charges futures qui incomberont à l'acquéreur (provisions non encore exigibles, reconstitution d'avances de trésorerie). C'est sur la base de ce document que le notaire calcule les régularisations à opérer entre les parties au jour de la signature.
Les trois catégories de sommes à distinguer
Au moment d'une vente en copropriété, trois types de sommes doivent être distingués, car ils obéissent chacun à une logique de répartition différente : les charges courantes du budget prévisionnel (chauffage, entretien, assurance, salaire du gardien), réparties au prorata du temps de possession de chacun sur la période concernée ; les travaux votés hors budget prévisionnel, soumis à la règle de l'exigibilité des appels de fonds décrite plus haut ; et le fonds travaux ALUR, définitivement attaché au lot sans remboursement légal au vendeur.
Ce qu'il faut vérifier avant de signer
Pour éviter les mauvaises surprises, plusieurs vérifications s'imposent avant la signature du compromis : consulter les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales pour identifier les travaux déjà votés ou en cours de vote ; demander au syndic si des devis de travaux importants sont actuellement à l'étude, même non encore votés ; examiner attentivement l'état daté pour connaître les dates d'exigibilité exactes des appels de fonds restants ; et, si nécessaire, négocier une clause de répartition spécifique dans le compromis pour sécuriser la situation de chacune des parties.
Pourquoi se faire accompagner sur ce sujet
Anticiper la question des travaux votés est l'un des points les plus techniques d'une transaction en copropriété, et l'une des sources de litige les plus fréquentes après la signature. Chez Immo Malin, nous vérifions systématiquement les procès-verbaux d'assemblée générale et l'état daté avant la mise en vente d'un bien, afin de sécuriser la transaction pour le vendeur comme pour l'acheteur, avec des honoraires réduits (à partir de 990 € ou 2,5 % selon les biens). Si vous vendez ou achetez un bien en copropriété, n'hésitez pas à nous contacter pour faire le point sur ce sujet.
Questions fréquentes
Qui paie les travaux votés juste avant la vente d'un appartement ?
Par défaut, celui qui est copropriétaire à la date d'exigibilité de chaque appel de fonds, et non celui qui était propriétaire au moment du vote. Une clause du compromis peut toutefois réattribuer cette charge au vendeur.
Le vendeur peut-il être remboursé du fonds de travaux ALUR ?
Pas de plein droit : les sommes versées restent attachées au lot et bénéficient à l'acheteur. Seul un accord amiable entre les parties, prévu dans l'acte de vente, permet d'en tenir compte financièrement.
Peut-on modifier la répartition légale des travaux par une clause du compromis ?
Oui, c'est même une pratique courante : une clause peut mettre à la charge exclusive du vendeur tous les travaux votés avant la signature, indépendamment de la date d'exigibilité des appels de fonds restants.
Qui paie l'état daté et combien coûte-t-il ?
Il est à la charge du vendeur, pour un montant plafonné à 380 € TTC depuis 2020, quel que soit le nombre de lots vendus.
Comment savoir si des travaux importants ont été votés récemment dans la copropriété ?
En demandant au syndic les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, et en interrogeant le syndic sur les devis en cours d'étude non encore votés.
Le principe légal : c'est la date d'exigibilité de l'appel de fonds qui compte, pas la date du vote
Contrairement à une idée répandue, ce n'est pas la date à laquelle les travaux ont été votés en assemblée générale qui détermine qui doit payer, mais la date à laquelle chaque appel de fonds devient exigible, conformément à l'article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965. Concrètement, le copropriétaire en titre au moment où un appel de fonds arrive à échéance est celui qui le doit — qu'il ait ou non participé au vote initial des travaux.
Prenons un exemple concret : une réfection de toiture de 150 000 € est votée en assemblée générale en novembre, avec un échéancier d'appels de fonds réparti sur plusieurs mois. La vente de l'appartement est signée en février suivant. Sans clause particulière dans l'acte, le vendeur reste redevable des appels de fonds exigibles jusqu'à la date de signature, et l'acheteur devient redevable de tous les appels de fonds exigibles après cette date — même si les travaux ont été intégralement votés avant qu'il ne soit propriétaire.
Pourquoi cette règle surprend souvent les acheteurs — et comment s'en prémunir
Cette mécanique peut sembler injuste à l'acheteur : il se retrouve à financer une partie de travaux qu'il n'a jamais votés, décidés par une assemblée à laquelle il n'a pas participé. C'est pourtant la règle par défaut, et elle s'applique sauf disposition contraire prévue dans le compromis puis l'acte de vente.
C'est précisément pour cette raison qu'il est fréquent, en pratique, d'insérer une clause spécifique dans l'acte de vente pour réattribuer la charge des travaux votés avant la signature au seul vendeur, indépendamment de la date d'exigibilité des appels de fonds restants. Cette clause protège l'acheteur contre les échéanciers étalés sur plusieurs années, tout en donnant au vendeur une visibilité claire sur ce qu'il doit régler avant de céder son bien. À l'inverse, un vendeur peut chercher à limiter son exposition en vendant avant que les appels de fonds ne deviennent exigibles, ce qui explique l'importance de négocier ce point en amont, dès le compromis.
Le fonds travaux ALUR : une exception à connaître
Le fonds de travaux, rendu obligatoire par la loi ALUR pour la plupart des copropriétés, obéit à une logique différente. Les sommes versées année après année par chaque copropriétaire sont attachées à son lot, et non à sa personne : lors de la vente, le solde accumulé au titre de ce fonds reste acquis à la copropriété et bénéficie automatiquement au nouvel acquéreur, sans remboursement légal au vendeur, même si celui-ci a cotisé pendant plusieurs années.
Un vendeur ne peut donc pas exiger, de plein droit, la restitution de sa quote-part du fonds travaux : seul un accord amiable avec l'acheteur, formalisé dans le compromis ou l'acte de vente (par exemple sous forme d'un ajustement du prix), permet d'en tenir compte. Un tel accord reste une affaire strictement privée entre les parties : il ne lie en rien le syndic, qui continue de gérer le fonds comme attaché au lot.
L'état daté : le document clé pour objectiver ce que chacun doit
L'état daté, établi par le syndic à la demande du notaire ou du vendeur, est le document qui permet de trancher objectivement ces questions au moment de la vente. Son coût est plafonné à 380 € TTC depuis 2020, à la charge du vendeur, quel que soit le nombre de lots vendus simultanément.
Il se structure en trois volets : les sommes dues par le vendeur (provisions du budget prévisionnel déjà appelées, charges impayées, quote-part des emprunts collectifs en cours, appels de fonds pour travaux devenus exigibles avant la vente) ; les sommes dues par le syndicat au vendeur, le cas échéant (avances de trésorerie qu'il aurait consenties) ; et les charges futures qui incomberont à l'acquéreur (provisions non encore exigibles, reconstitution d'avances de trésorerie). C'est sur la base de ce document que le notaire calcule les régularisations à opérer entre les parties au jour de la signature.
Les trois catégories de sommes à distinguer
Au moment d'une vente en copropriété, trois types de sommes doivent être distingués, car ils obéissent chacun à une logique de répartition différente : les charges courantes du budget prévisionnel (chauffage, entretien, assurance, salaire du gardien), réparties au prorata du temps de possession de chacun sur la période concernée ; les travaux votés hors budget prévisionnel, soumis à la règle de l'exigibilité des appels de fonds décrite plus haut ; et le fonds travaux ALUR, définitivement attaché au lot sans remboursement légal au vendeur.
Ce qu'il faut vérifier avant de signer
Pour éviter les mauvaises surprises, plusieurs vérifications s'imposent avant la signature du compromis : consulter les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales pour identifier les travaux déjà votés ou en cours de vote ; demander au syndic si des devis de travaux importants sont actuellement à l'étude, même non encore votés ; examiner attentivement l'état daté pour connaître les dates d'exigibilité exactes des appels de fonds restants ; et, si nécessaire, négocier une clause de répartition spécifique dans le compromis pour sécuriser la situation de chacune des parties.
Pourquoi se faire accompagner sur ce sujet
Anticiper la question des travaux votés est l'un des points les plus techniques d'une transaction en copropriété, et l'une des sources de litige les plus fréquentes après la signature. Chez Immo Malin, nous vérifions systématiquement les procès-verbaux d'assemblée générale et l'état daté avant la mise en vente d'un bien, afin de sécuriser la transaction pour le vendeur comme pour l'acheteur, avec des honoraires réduits (à partir de 990 € ou 2,5 % selon les biens). Si vous vendez ou achetez un bien en copropriété, n'hésitez pas à nous contacter pour faire le point sur ce sujet.
Questions fréquentes
Qui paie les travaux votés juste avant la vente d'un appartement ?
Par défaut, celui qui est copropriétaire à la date d'exigibilité de chaque appel de fonds, et non celui qui était propriétaire au moment du vote. Une clause du compromis peut toutefois réattribuer cette charge au vendeur.
Le vendeur peut-il être remboursé du fonds de travaux ALUR ?
Pas de plein droit : les sommes versées restent attachées au lot et bénéficient à l'acheteur. Seul un accord amiable entre les parties, prévu dans l'acte de vente, permet d'en tenir compte financièrement.
Peut-on modifier la répartition légale des travaux par une clause du compromis ?
Oui, c'est même une pratique courante : une clause peut mettre à la charge exclusive du vendeur tous les travaux votés avant la signature, indépendamment de la date d'exigibilité des appels de fonds restants.
Qui paie l'état daté et combien coûte-t-il ?
Il est à la charge du vendeur, pour un montant plafonné à 380 € TTC depuis 2020, quel que soit le nombre de lots vendus.
Comment savoir si des travaux importants ont été votés récemment dans la copropriété ?
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