Acompte, séquestre et dépôt de garantie sur un compromis : qui garde quoi ?
Acompte, séquestre et dépôt de garantie sur un compromis : qui garde quoi ?
La signature d'un compromis de vente est souvent un moment de tension : vous venez de vous engager sur un bien immobilier, et l'on vous demande de verser une somme d'argent, généralement comprise entre 5 et 10 % du prix de vente. Une question revient alors systématiquement : qui touche cet argent, où est-il bloqué, et surtout, qui le garde si la vente ne se fait pas ?
Entre les termes « acompte », « dépôt de garantie » et « séquestre », la confusion est totale pour la plupart des acheteurs comme des vendeurs. Dans ce guide, nous clarifions ces définitions, nous expliquons précisément qui détient les fonds pendant la vente, puis nous détaillons le sort de cet argent selon chaque scénario de rupture.
1. Ne confondez plus : acompte, dépôt de garantie et séquestre
Ces trois mots sont souvent employés indifféremment, alors qu'ils ne désignent pas la même chose. En réalité, deux d'entre eux parlent de la somme d'argent, et le troisième désigne une action juridique.
• Le dépôt de garantie (ou acompte) : c'est la somme versée par l'acheteur au moment du compromis pour matérialiser son engagement. Contrairement à une idée répandue, ce versement n'est pas obligatoire sur le plan légal, mais il est exigé en pratique par presque tous les vendeurs et notaires, car il sécurise la transaction. On parle parfois d'« indemnité d'immobilisation ».
• Le séquestre : ce n'est pas une somme, c'est l'action de bloquer cet argent sur un compte tiers sécurisé, jusqu'à la signature de l'acte authentique. « Mettre les fonds sous séquestre » signifie donc les placer sur un compte neutre, géré par un professionnel, où ni l'acheteur ni le vendeur ne peuvent y toucher librement.
Retenez la logique : le dépôt de garantie est l'argent ; le séquestre est le coffre-fort dans lequel on le place le temps de la vente.
2. Où va l'argent après la signature du compromis ?
L'interdiction absolue : le vendeur ne peut jamais encaisser directement ce dépôt de garantie à ce stade. Tant que la vente n'est pas définitive, l'argent ne lui appartient pas. Il doit obligatoirement transiter par un compte séquestre tenu par un professionnel disposant des garanties nécessaires.
Concrètement, deux options existent pour héberger ces fonds :
• Le notaire (la solution la plus sûre) : les fonds sont déposés sur le compte de l'office notarial, lui-même adossé à la Caisse des Dépôts et Consignations (CDC). Le notaire, en tant qu'officier public, offre la garantie la plus solide et la plus neutre. C'est l'option recommandée dans la grande majorité des transactions.
• L'agent immobilier : une agence peut aussi séquestrer les fonds, mais uniquement si elle détient une garantie financière spécifique l'y autorisant. À défaut de cette garantie, elle n'a pas le droit de conserver ces sommes sur ses comptes.
Dans tous les cas, le versement se fait généralement par virement, et un justificatif vous est remis. Cet argent est tracé et protégé : il ne « disparaît » pas, il attend simplement le dénouement de la vente.
3. Rupture du compromis : qui garde quoi selon le scénario ?
C'est la question centrale. Le sort du dépôt de garantie dépend entièrement de qui rompt la vente et pourquoi. Voici les quatre situations les plus fréquentes.
Scénario A — L'acheteur se rétracte dans les 10 jours
Après la signature du compromis, l'acheteur dispose d'un délai de rétractation de 10 jours (délai SRU). Pendant cette période, il peut renoncer à l'achat sans aucune justification et sans pénalité.
• La règle : l'acheteur récupère 100 % de son dépôt de garantie.
• Le délai : la restitution intervient sous 21 jours maximum à compter du lendemain de la rétractation.
Scénario B — Une clause suspensive n'est pas réalisée (ex. : refus de prêt)
Le compromis contient des conditions suspensives : des événements qui doivent se produire pour que la vente se poursuive. La plus courante est l'obtention du prêt immobilier. Si la banque refuse le financement, la condition n'est pas remplie.
• La règle : la vente est annulée sans faute de l'acheteur, qui récupère l'intégralité de la somme versée.
• La condition : l'acheteur doit prouver qu'il a effectué ses démarches sérieusement et de bonne foi, notamment en fournissant l'attestation de refus de la banque.
Scénario C — L'acheteur abandonne la vente sans motif valable
Une fois le délai de rétractation passé et les conditions suspensives levées, l'acheteur est engagé. S'il renonce « parce qu'il a changé d'avis », sans motif prévu au contrat, il commet une faute.
• La règle : le dépôt de garantie est généralement conservé et versé au vendeur à titre d'indemnisation. C'est l'application de la clause pénale prévue au compromis.
Scénario D — Le vendeur refuse de signer la vente définitive
Le vendeur aussi est engagé par le compromis. S'il se ravise et refuse de signer l'acte authentique chez le notaire, c'est lui qui est en faute.
• La règle : l'acheteur récupère son dépôt de garantie et peut agir en justice pour contraindre la vente ou obtenir une indemnité, souvent équivalente à 10 % du prix du bien.
⚠ Attention aux « faux » refus de prêt
La condition suspensive de prêt protège l'acheteur de bonne foi. Mais un acheteur qui ferait volontairement échouer son financement (en ne déposant aucune demande, en gonflant artificiellement son taux d'endettement ou en refusant une offre conforme) serait considéré comme fautif. Dans ce cas, la condition est réputée acquise : il perd son dépôt de garantie au profit du vendeur.
4. Que se passe-t-il si la vente va jusqu'au bout ?
Bonne nouvelle pour le cas le plus fréquent : lorsque tout se déroule normalement et que la vente aboutit, le dépôt de garantie n'est pas un coût supplémentaire.
La règle : la somme séquestrée est tout simplement déduite du prix total que l'acheteur doit régler le jour de la signature de l'acte authentique. Si vous avez versé 20 000 € de dépôt sur un bien à 300 000 €, vous ne paierez plus que le solde de 280 000 € (hors frais). L'argent n'est donc jamais « perdu » dans une vente qui se conclut : il vient en avance sur le prix.
En résumé
Le dépôt de garantie matérialise votre engagement ; le séquestre le protège sur un compte neutre, idéalement chez le notaire. En cas de rupture, la règle est simple à mémoriser : si l'acheteur est protégé par la loi (rétractation, clause suspensive), il récupère tout ; s'il est fautif, il perd son dépôt ; si le vendeur est fautif, l'acheteur récupère son argent et peut être indemnisé.
Chez Immo Malin, nous sécurisons chaque étape du compromis et vous accompagnons pour que ces sommes soient parfaitement protégées. Une question sur votre projet d'achat ou de vente ? Nos conseillers sont à votre disposition.
Entre les termes « acompte », « dépôt de garantie » et « séquestre », la confusion est totale pour la plupart des acheteurs comme des vendeurs. Dans ce guide, nous clarifions ces définitions, nous expliquons précisément qui détient les fonds pendant la vente, puis nous détaillons le sort de cet argent selon chaque scénario de rupture.
1. Ne confondez plus : acompte, dépôt de garantie et séquestre
Ces trois mots sont souvent employés indifféremment, alors qu'ils ne désignent pas la même chose. En réalité, deux d'entre eux parlent de la somme d'argent, et le troisième désigne une action juridique.
• Le dépôt de garantie (ou acompte) : c'est la somme versée par l'acheteur au moment du compromis pour matérialiser son engagement. Contrairement à une idée répandue, ce versement n'est pas obligatoire sur le plan légal, mais il est exigé en pratique par presque tous les vendeurs et notaires, car il sécurise la transaction. On parle parfois d'« indemnité d'immobilisation ».
• Le séquestre : ce n'est pas une somme, c'est l'action de bloquer cet argent sur un compte tiers sécurisé, jusqu'à la signature de l'acte authentique. « Mettre les fonds sous séquestre » signifie donc les placer sur un compte neutre, géré par un professionnel, où ni l'acheteur ni le vendeur ne peuvent y toucher librement.
Retenez la logique : le dépôt de garantie est l'argent ; le séquestre est le coffre-fort dans lequel on le place le temps de la vente.
2. Où va l'argent après la signature du compromis ?
L'interdiction absolue : le vendeur ne peut jamais encaisser directement ce dépôt de garantie à ce stade. Tant que la vente n'est pas définitive, l'argent ne lui appartient pas. Il doit obligatoirement transiter par un compte séquestre tenu par un professionnel disposant des garanties nécessaires.
Concrètement, deux options existent pour héberger ces fonds :
• Le notaire (la solution la plus sûre) : les fonds sont déposés sur le compte de l'office notarial, lui-même adossé à la Caisse des Dépôts et Consignations (CDC). Le notaire, en tant qu'officier public, offre la garantie la plus solide et la plus neutre. C'est l'option recommandée dans la grande majorité des transactions.
• L'agent immobilier : une agence peut aussi séquestrer les fonds, mais uniquement si elle détient une garantie financière spécifique l'y autorisant. À défaut de cette garantie, elle n'a pas le droit de conserver ces sommes sur ses comptes.
Dans tous les cas, le versement se fait généralement par virement, et un justificatif vous est remis. Cet argent est tracé et protégé : il ne « disparaît » pas, il attend simplement le dénouement de la vente.
3. Rupture du compromis : qui garde quoi selon le scénario ?
C'est la question centrale. Le sort du dépôt de garantie dépend entièrement de qui rompt la vente et pourquoi. Voici les quatre situations les plus fréquentes.
Scénario A — L'acheteur se rétracte dans les 10 jours
Après la signature du compromis, l'acheteur dispose d'un délai de rétractation de 10 jours (délai SRU). Pendant cette période, il peut renoncer à l'achat sans aucune justification et sans pénalité.
• La règle : l'acheteur récupère 100 % de son dépôt de garantie.
• Le délai : la restitution intervient sous 21 jours maximum à compter du lendemain de la rétractation.
Scénario B — Une clause suspensive n'est pas réalisée (ex. : refus de prêt)
Le compromis contient des conditions suspensives : des événements qui doivent se produire pour que la vente se poursuive. La plus courante est l'obtention du prêt immobilier. Si la banque refuse le financement, la condition n'est pas remplie.
• La règle : la vente est annulée sans faute de l'acheteur, qui récupère l'intégralité de la somme versée.
• La condition : l'acheteur doit prouver qu'il a effectué ses démarches sérieusement et de bonne foi, notamment en fournissant l'attestation de refus de la banque.
Scénario C — L'acheteur abandonne la vente sans motif valable
Une fois le délai de rétractation passé et les conditions suspensives levées, l'acheteur est engagé. S'il renonce « parce qu'il a changé d'avis », sans motif prévu au contrat, il commet une faute.
• La règle : le dépôt de garantie est généralement conservé et versé au vendeur à titre d'indemnisation. C'est l'application de la clause pénale prévue au compromis.
Scénario D — Le vendeur refuse de signer la vente définitive
Le vendeur aussi est engagé par le compromis. S'il se ravise et refuse de signer l'acte authentique chez le notaire, c'est lui qui est en faute.
• La règle : l'acheteur récupère son dépôt de garantie et peut agir en justice pour contraindre la vente ou obtenir une indemnité, souvent équivalente à 10 % du prix du bien.
⚠ Attention aux « faux » refus de prêt
La condition suspensive de prêt protège l'acheteur de bonne foi. Mais un acheteur qui ferait volontairement échouer son financement (en ne déposant aucune demande, en gonflant artificiellement son taux d'endettement ou en refusant une offre conforme) serait considéré comme fautif. Dans ce cas, la condition est réputée acquise : il perd son dépôt de garantie au profit du vendeur.
4. Que se passe-t-il si la vente va jusqu'au bout ?
Bonne nouvelle pour le cas le plus fréquent : lorsque tout se déroule normalement et que la vente aboutit, le dépôt de garantie n'est pas un coût supplémentaire.
La règle : la somme séquestrée est tout simplement déduite du prix total que l'acheteur doit régler le jour de la signature de l'acte authentique. Si vous avez versé 20 000 € de dépôt sur un bien à 300 000 €, vous ne paierez plus que le solde de 280 000 € (hors frais). L'argent n'est donc jamais « perdu » dans une vente qui se conclut : il vient en avance sur le prix.
En résumé
Le dépôt de garantie matérialise votre engagement ; le séquestre le protège sur un compte neutre, idéalement chez le notaire. En cas de rupture, la règle est simple à mémoriser : si l'acheteur est protégé par la loi (rétractation, clause suspensive), il récupère tout ; s'il est fautif, il perd son dépôt ; si le vendeur est fautif, l'acheteur récupère son argent et peut être indemnisé.
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