Nouveau projet de loi logement 2026 : ce qui va vraiment changer pour vous
Nouveau projet de loi logement 2026 : ce qui va vraiment changer pour vous
Le 23 avril 2026, le Premier ministre Sébastien Lecornu a dévoilé à Marseille les grandes lignes d'un projet de loi logement attendu pour l'été. Passoires énergétiques de nouveau louables, simplification des démarches administratives, objectif de 2 millions de logements d'ici 2030 : les annonces sont ambitieuses. Chez Immo Malin, nous décryptons ce que ce texte signifie concrètement pour les propriétaires, les bailleurs et les futurs acquéreurs en Île-de-France.
Un marché immobilier sous pression : pourquoi ce projet de loi arrive maintenant
Depuis plusieurs années, la France fait face à une pénurie de logements qui frappe particulièrement les grandes métropoles. En Île-de-France, la tension est maximale : les délais de recherche s'allongent, les loyers résistent à la baisse et les primo-accédants peinent à concrétiser leur projet d'achat. Face à ce constat, le gouvernement a décidé de ne pas attendre 2027.
Selon Sébastien Lecornu, le logement est « un enjeu-clé » qui ne peut pas être repoussé aux calendes grecques. L'objectif annoncé est clair : construire 2 millions de logements supplémentaires d'ici 2030, soit environ 100 000 de plus chaque année par rapport au rythme actuel. Pour y parvenir, le gouvernement mise sur deux leviers majeurs : la simplification administrative et la remise sur le marché de logements aujourd'hui bloqués.
Ce contexte résonne directement avec les situations que nous rencontrons quotidiennement sur le terrain en Île-de-France : des vendeurs hésitants, des acquéreurs qui reportent leurs décisions, et des propriétaires bailleurs déstabilisés par les contraintes énergétiques. Le projet de loi entend répondre à toutes ces problématiques.
Les passoires thermiques de retour à la location : une mesure qui change tout pour les bailleurs
C'est sans doute l'annonce la plus attendue par les propriétaires bailleurs : le gouvernement prévoit de réautoriser la mise en location des logements classés F et G au DPE, c'est-à-dire les fameuses passoires thermiques. Depuis le 1er janvier 2025, ces biens sont théoriquement interdits à la location pour les nouveaux contrats. Une mesure qui, bien qu'écologiquement justifiée, a contribué à retirer des dizaines de milliers de logements du marché locatif.
Les conditions de cette réautorisation
La relocation des passoires thermiques ne sera pas inconditionnelle. Le projet de loi prévoit que les propriétaires devront s'engager à réaliser des travaux de rénovation énergétique dans un délai défini :
• 3 ans pour les maisons individuelles
• 5 ans pour les appartements en copropriété
Cette mesure pragmatique permettrait de remettre sur le marché entre 650 000 et 700 000 logements d'ici 2028 à l'échelle nationale.
En Île-de-France, où le nombre de passoires thermiques est particulièrement élevé dans les copropriétés anciennes des grandes villes, l'impact pourrait être significatif.
Ce que cela signifie concrètement si vous êtes propriétaire bailleur
Si vous possédez un bien classé F ou G et que vous avez dû le retirer de la location ou que vous hésitez à l'acheter à des fins locatives, cette réforme représente une fenêtre d'opportunité. Vous pourrez de nouveau percevoir des revenus locatifs tout en planifiant vos travaux dans un calendrier raisonnable. L'accompagnement financier (MaPrimeRénov', CEE) reste disponible pour financer ces rénovations.
Attention toutefois : ce projet de loi n'est pas encore voté. Il sera présenté en première lecture à l'été 2026, et son contenu définitif pourra évoluer. Chez Immo Malin, nous suivons ces évolutions de près pour vous conseiller au moment opportun.
Un nouveau dispositif fiscal pour l'investissement locatif dans l'ancien
Le projet de loi prévoit également la refonte du dispositif fiscal destiné à encourager l'investissement locatif. Bonne nouvelle : ce mécanisme serait élargi à l'immobilier ancien, contrairement aux dispositifs Pinel ou Denormandie qui ciblent principalement le neuf ou l'ancien réhabilité sous conditions strictes.
Autre assouplissement notable : le seuil de travaux requis pour bénéficier de l'avantage fiscal passerait de 30 % à 20 % du prix d'acquisition. Cette révision à la baisse rend le dispositif accessible à un plus grand nombre de projets, notamment dans les zones denses où le foncier est cher et les marges de travaux limitées — une réalité très présente en petite couronne parisienne.
La condition d'amélioration énergétique est maintenue, ce qui s'inscrit dans la logique de long terme : valoriser les biens rénovés tout en contribuant à la transition environnementale du parc immobilier français.
Simplification administrative : des "opérations d'intérêt local" pour accélérer la construction
Au-delà du locatif, le projet de loi s'attaque aussi aux freins structurels à la construction. Le gouvernement prévoit la création d'« opérations d'intérêt local », un mécanisme inspiré des dispositifs d'exception mis en place pour les Jeux olympiques de Paris 2024.
Concrètement, cela permettrait d'alléger certaines contraintes d'urbanisme et de raccourcir les délais d'instruction des permis de construire pour des projets jugés prioritaires. Les délais administratifs constituent aujourd'hui l'un des principaux goulots d'étranglement dans la production de logements neufs en France.
Un programme de renouvellement urbain de « troisième génération » est également annoncé pour la période 2030-2040. Selon le ministre du Logement Vincent Jeanbrun, il visera un spectre large de territoires : quartiers prioritaires, villes moyennes, grands ensembles et outre-mer. L'ambition affichée est de traiter en profondeur les problématiques urbaines et sociales, au-delà de la simple rénovation du bâti.
Logement social : vers plus de pouvoir pour les maires
Le texte comporte également un volet sur le logement social. Le gouvernement souhaite renforcer la décentralisation en confiant davantage de leviers aux collectivités locales et aux maires. Parmi les pistes envisagées : un droit de veto des maires dans l'attribution des logements sociaux, et la possibilité d'ajuster les loyers à l'entrée pour les nouveaux locataires en contrepartie de travaux de rénovation énergétique.
Ces évolutions pourraient modifier la dynamique des marchés locaux, notamment en Île-de-France où la gestion du parc social est un enjeu politique et social de premier plan.
Ce que ce projet de loi change pour le marché immobilier en Île-de-France
Pour les vendeurs et acheteurs que nous accompagnons quotidiennement en Île-de-France, ces annonces méritent d'être mises en perspective avec les réalités du terrain :
• Les propriétaires de passoires thermiques en petite couronne (Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne, Hauts-de-Seine) pourront potentiellement remettre leurs biens sur le marché locatif, ce qui détendrait partiellement la pression.
• Les investisseurs intéressés par l'ancien avec travaux disposeraient d'un nouveau levier fiscal, plus accessible que les dispositifs actuels.
• Les acheteurs en attente pourraient bénéficier d'une offre plus large si les passoires thermiques réintègrent le parc locatif, libérant des logements aujourd'hui « gelés ».
• Les délais de construction pourraient se raccourcir pour certains programmes neufs grâce à la simplification des procédures d'urbanisme.
Il reste cependant prudent d'attendre le texte définitif. Entre l'annonce et la promulgation d'une loi, le contenu peut évoluer substantiellement. Notre conseil : ne modifiez pas vos projets immobiliers en anticipant des dispositions qui ne sont pas encore en vigueur.
Vous avez un projet immobilier en Île-de-France ? Parlons-en.
Le marché immobilier est en pleine recomposition réglementaire et fiscale. C'est précisément dans ces périodes de transition que l'expertise d'un professionnel local fait la différence. Chez Immo Malin, nous suivons l'évolution du cadre législatif en temps réel pour vous offrir les meilleurs conseils, que vous soyez vendeur, acheteur ou investisseur.
Vous souhaitez estimer la valeur de votre bien, comprendre l'impact du DPE sur votre projet ou explorer les opportunités d'investissement locatif en Île-de-France ?
Contactez notre équipe : nous sommes là pour transformer ces changements en opportunités concrètes.
Sources : Journal de l'Agence (24 avril 2026), conférence de presse de Sébastien Lecornu à Marseille, 23 avril 2026.
Un marché immobilier sous pression : pourquoi ce projet de loi arrive maintenant
Depuis plusieurs années, la France fait face à une pénurie de logements qui frappe particulièrement les grandes métropoles. En Île-de-France, la tension est maximale : les délais de recherche s'allongent, les loyers résistent à la baisse et les primo-accédants peinent à concrétiser leur projet d'achat. Face à ce constat, le gouvernement a décidé de ne pas attendre 2027.
Selon Sébastien Lecornu, le logement est « un enjeu-clé » qui ne peut pas être repoussé aux calendes grecques. L'objectif annoncé est clair : construire 2 millions de logements supplémentaires d'ici 2030, soit environ 100 000 de plus chaque année par rapport au rythme actuel. Pour y parvenir, le gouvernement mise sur deux leviers majeurs : la simplification administrative et la remise sur le marché de logements aujourd'hui bloqués.
Ce contexte résonne directement avec les situations que nous rencontrons quotidiennement sur le terrain en Île-de-France : des vendeurs hésitants, des acquéreurs qui reportent leurs décisions, et des propriétaires bailleurs déstabilisés par les contraintes énergétiques. Le projet de loi entend répondre à toutes ces problématiques.
Les passoires thermiques de retour à la location : une mesure qui change tout pour les bailleurs
C'est sans doute l'annonce la plus attendue par les propriétaires bailleurs : le gouvernement prévoit de réautoriser la mise en location des logements classés F et G au DPE, c'est-à-dire les fameuses passoires thermiques. Depuis le 1er janvier 2025, ces biens sont théoriquement interdits à la location pour les nouveaux contrats. Une mesure qui, bien qu'écologiquement justifiée, a contribué à retirer des dizaines de milliers de logements du marché locatif.
Les conditions de cette réautorisation
La relocation des passoires thermiques ne sera pas inconditionnelle. Le projet de loi prévoit que les propriétaires devront s'engager à réaliser des travaux de rénovation énergétique dans un délai défini :
• 3 ans pour les maisons individuelles
• 5 ans pour les appartements en copropriété
Cette mesure pragmatique permettrait de remettre sur le marché entre 650 000 et 700 000 logements d'ici 2028 à l'échelle nationale.
En Île-de-France, où le nombre de passoires thermiques est particulièrement élevé dans les copropriétés anciennes des grandes villes, l'impact pourrait être significatif.
Ce que cela signifie concrètement si vous êtes propriétaire bailleur
Si vous possédez un bien classé F ou G et que vous avez dû le retirer de la location ou que vous hésitez à l'acheter à des fins locatives, cette réforme représente une fenêtre d'opportunité. Vous pourrez de nouveau percevoir des revenus locatifs tout en planifiant vos travaux dans un calendrier raisonnable. L'accompagnement financier (MaPrimeRénov', CEE) reste disponible pour financer ces rénovations.
Attention toutefois : ce projet de loi n'est pas encore voté. Il sera présenté en première lecture à l'été 2026, et son contenu définitif pourra évoluer. Chez Immo Malin, nous suivons ces évolutions de près pour vous conseiller au moment opportun.
Un nouveau dispositif fiscal pour l'investissement locatif dans l'ancien
Le projet de loi prévoit également la refonte du dispositif fiscal destiné à encourager l'investissement locatif. Bonne nouvelle : ce mécanisme serait élargi à l'immobilier ancien, contrairement aux dispositifs Pinel ou Denormandie qui ciblent principalement le neuf ou l'ancien réhabilité sous conditions strictes.
Autre assouplissement notable : le seuil de travaux requis pour bénéficier de l'avantage fiscal passerait de 30 % à 20 % du prix d'acquisition. Cette révision à la baisse rend le dispositif accessible à un plus grand nombre de projets, notamment dans les zones denses où le foncier est cher et les marges de travaux limitées — une réalité très présente en petite couronne parisienne.
La condition d'amélioration énergétique est maintenue, ce qui s'inscrit dans la logique de long terme : valoriser les biens rénovés tout en contribuant à la transition environnementale du parc immobilier français.
Simplification administrative : des "opérations d'intérêt local" pour accélérer la construction
Au-delà du locatif, le projet de loi s'attaque aussi aux freins structurels à la construction. Le gouvernement prévoit la création d'« opérations d'intérêt local », un mécanisme inspiré des dispositifs d'exception mis en place pour les Jeux olympiques de Paris 2024.
Concrètement, cela permettrait d'alléger certaines contraintes d'urbanisme et de raccourcir les délais d'instruction des permis de construire pour des projets jugés prioritaires. Les délais administratifs constituent aujourd'hui l'un des principaux goulots d'étranglement dans la production de logements neufs en France.
Un programme de renouvellement urbain de « troisième génération » est également annoncé pour la période 2030-2040. Selon le ministre du Logement Vincent Jeanbrun, il visera un spectre large de territoires : quartiers prioritaires, villes moyennes, grands ensembles et outre-mer. L'ambition affichée est de traiter en profondeur les problématiques urbaines et sociales, au-delà de la simple rénovation du bâti.
Logement social : vers plus de pouvoir pour les maires
Le texte comporte également un volet sur le logement social. Le gouvernement souhaite renforcer la décentralisation en confiant davantage de leviers aux collectivités locales et aux maires. Parmi les pistes envisagées : un droit de veto des maires dans l'attribution des logements sociaux, et la possibilité d'ajuster les loyers à l'entrée pour les nouveaux locataires en contrepartie de travaux de rénovation énergétique.
Ces évolutions pourraient modifier la dynamique des marchés locaux, notamment en Île-de-France où la gestion du parc social est un enjeu politique et social de premier plan.
Ce que ce projet de loi change pour le marché immobilier en Île-de-France
Pour les vendeurs et acheteurs que nous accompagnons quotidiennement en Île-de-France, ces annonces méritent d'être mises en perspective avec les réalités du terrain :
• Les propriétaires de passoires thermiques en petite couronne (Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne, Hauts-de-Seine) pourront potentiellement remettre leurs biens sur le marché locatif, ce qui détendrait partiellement la pression.
• Les investisseurs intéressés par l'ancien avec travaux disposeraient d'un nouveau levier fiscal, plus accessible que les dispositifs actuels.
• Les acheteurs en attente pourraient bénéficier d'une offre plus large si les passoires thermiques réintègrent le parc locatif, libérant des logements aujourd'hui « gelés ».
• Les délais de construction pourraient se raccourcir pour certains programmes neufs grâce à la simplification des procédures d'urbanisme.
Il reste cependant prudent d'attendre le texte définitif. Entre l'annonce et la promulgation d'une loi, le contenu peut évoluer substantiellement. Notre conseil : ne modifiez pas vos projets immobiliers en anticipant des dispositions qui ne sont pas encore en vigueur.
Vous avez un projet immobilier en Île-de-France ? Parlons-en.
Le marché immobilier est en pleine recomposition réglementaire et fiscale. C'est précisément dans ces périodes de transition que l'expertise d'un professionnel local fait la différence. Chez Immo Malin, nous suivons l'évolution du cadre législatif en temps réel pour vous offrir les meilleurs conseils, que vous soyez vendeur, acheteur ou investisseur.
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