Vendre un bien squatté : quelles solutions ?
Vendre un appartement squatté ou occupé sans droit ni titre
Un seul mot changé dans un article de loi, et c'est tout un pan de la procédure d'expulsion qui s'en trouve transformé : le 20 janvier 2026, le Sénat a remplacé le mot « et » par « ou » dans l'article 38 de la loi DALO. Ce détail rédactoriel, qui imposait jusque-là de prouver à la fois une introduction illégale et un maintien illégal dans les lieux pour déclencher la procédure administrative accélérée, empêchait par exemple d'expulser rapidement un locataire Airbnb entré légalement mais refusant de partir. Depuis cette réforme, l'une ou l'autre condition suffit — un changement concret pour tout propriétaire cherchant à vendre un bien occupé sans droit ni titre.
Vendre un bien occupé reste juridiquement possible
Rien n'interdit, en droit, de vendre un logement occupé sans droit ni titre. La difficulté n'est pas juridique mais pratique et financière : peu de banques financent un achat dont la date d'entrée en jouissance reste incertaine, et peu d'acquéreurs particuliers acceptent d'assumer eux-mêmes une procédure d'expulsion. Le vendeur doit en tout état de cause informer honnêtement l'acquéreur de la situation : présenter un bien occupé comme « libre » expose à une contestation sur le consentement, la délivrance du bien, le prix ou l'exécution même du compromis.
Bien identifier le statut de l'occupant, car la procédure en dépend
Toutes les occupations sans droit ni titre ne relèvent pas du même régime :
La procédure administrative accélérée : ce qu'elle permet
Instaurée par la loi Kasbarian-Bergé du 27 juillet 2023 et étendue par la réforme de 2026, cette procédure permet au propriétaire de solliciter directement le préfet plutôt que d'attendre l'issue d'un procès. Elle suppose de réunir un dépôt de plainte pour violation de domicile, un procès-verbal de constat établi par un commissaire de justice, et son titre de propriété. Le préfet dispose d'un délai très court — généralement 48 à 72 heures — pour vérifier le dossier et, s'il l'estime fondé, notifier une mise en demeure aux occupants de quitter les lieux ; passé ce délai, la force publique peut procéder à l'évacuation. Dans les cas les plus favorables, l'ensemble de la procédure peut se dérouler en l'espace d'une semaine — contre plusieurs mois, voire davantage, par la voie judiciaire classique.
Cette accélération s'accompagne d'un durcissement pénal : la violation de domicile est désormais punie de 3 ans d'emprisonnement et 45 000 € d'amende (contre 1 an et 15 000 € auparavant), et la trêve hivernale ne s'applique pas aux squatteurs — contrairement aux locataires liés par un bail en cours, qui restent protégés par la procédure judiciaire classique.
Deux stratégies pour vendre : attendre ou vendre en l'état
Deux approches s'opposent en pratique. La première consiste à attendre la libération effective du logement avant de signer l'acte définitif — elle rassure l'acquéreur et sa banque, mais retarde la vente, parfois de plusieurs mois. La seconde consiste à vendre avec l'occupation connue et déclarée, généralement assortie d'une décote, d'une clause de risque et d'un calendrier précis. Cette seconde option convient surtout à un acquéreur professionnel — marchand de biens, investisseur — capable d'assumer lui-même la suite de la procédure.
Un bien occupé sans droit ni titre se vend rarement au prix d'un bien libre : la décote doit refléter le risque réel — délai d'évacuation, incertitude judiciaire, frais d'avocat et de commissaire de justice, dégradations éventuelles, perte d'usage, difficulté à assurer le bien dans l'intervalle. Trois mécanismes de prix sont généralement discutés : une baisse de prix immédiate (qui transfère le risque à l'acquéreur), un séquestre d'une partie du prix jusqu'à libération ou remise en état (maniement sécurisé par le notaire), ou une clause de renégociation si le logement n'est pas libéré à une date donnée.
Ce qu'il ne faut jamais promettre — ni jamais faire
Annoncer à l'acquéreur qu'une « expulsion sera faite dans quelques jours » alors qu'une simple plainte a été déposée peut créer une difficulté majeure si le calendrier réel s'avère bien plus long. Mieux vaut un calendrier prudent et documenté qu'une promesse non tenue. Autre principe à rappeler systématiquement : un propriétaire ne doit jamais se faire justice lui-même — changer les serrures, couper l'accès ou évacuer physiquement l'occupant sans décision administrative ou judiciaire expose le propriétaire lui-même à des poursuites pénales, quel que soit le bon droit de sa situation.
Ce qui doit figurer dans l'acte de vente
La situation d'occupation doit être décrite précisément dans le compromis : identité connue ou inconnue de l'occupant, date de constatation, état d'avancement de la procédure en cours (plainte, constat, saisine du préfet, assignation), et pièces transmises à l'acquéreur pour lui permettre de reprendre ou poursuivre la démarche en son nom une fois devenu propriétaire.
Immo Malin accompagne la vente d'un bien occupé sans droit ni titre
Nos équipes évaluent la situation, orientent vers la procédure adaptée selon le statut de l'occupant, et structurent la négociation de prix (décote, séquestre, clause de renégociation) pour sécuriser la transaction. Contactez Immo Malin pour une estimation et un accompagnement complet, avec des honoraires réduits (990 € ou 2,5 %) et une coordination rigoureuse avec le notaire jusqu'à la signature. Demander un accompagnement
Foire aux questions
Peut-on vendre un logement occupé sans droit ni titre ?
Oui, juridiquement rien ne l'interdit, mais le vendeur doit informer honnêtement l'acquéreur de la situation. La difficulté est surtout pratique : financement, décote de prix et gestion de la procédure d'expulsion.
Quelle est la différence entre un squatteur et un ancien locataire resté dans les lieux ?
Le squatteur est entré sans jamais avoir eu de titre et peut relever de la procédure administrative accélérée. L'ancien locataire ou la personne hébergée à titre gratuit relèvent de la voie judiciaire classique, plus longue et protégée par la trêve hivernale.
Qu'est-ce qui a changé avec la réforme de janvier 2026 ?
Le remplacement du mot « et » par « ou » dans l'article 38 de la loi DALO : il suffit désormais d'une introduction illégale OU d'un maintien illégal dans les lieux pour ouvrir la procédure administrative accélérée, alors que les deux conditions étaient auparavant cumulatives.
Combien de temps dure la procédure administrative accélérée ?
Le préfet dispose généralement de 48 à 72 heures pour se prononcer une fois le dossier complet transmis. Dans les cas les plus favorables, l'ensemble de la procédure peut se dérouler en une semaine.
Quelle décote appliquer pour vendre un bien occupé ?
Elle doit refléter le risque réel : délai d'évacuation, incertitude judiciaire, frais de procédure, dégradations possibles et difficulté d'assurance. Trois mécanismes existent : baisse de prix immédiate, séquestre d'une partie du prix, ou clause de renégociation selon la date de libération.
Un propriétaire peut-il expulser lui-même un occupant sans droit ni titre ?
Non, se faire justice soi-même (changement de serrures, évacuation forcée sans décision administrative ou judiciaire) est interdit et expose le propriétaire à des poursuites pénales, quelle que soit la légitimité de sa situation.
Vendre un bien occupé reste juridiquement possible
Rien n'interdit, en droit, de vendre un logement occupé sans droit ni titre. La difficulté n'est pas juridique mais pratique et financière : peu de banques financent un achat dont la date d'entrée en jouissance reste incertaine, et peu d'acquéreurs particuliers acceptent d'assumer eux-mêmes une procédure d'expulsion. Le vendeur doit en tout état de cause informer honnêtement l'acquéreur de la situation : présenter un bien occupé comme « libre » expose à une contestation sur le consentement, la délivrance du bien, le prix ou l'exécution même du compromis.
Bien identifier le statut de l'occupant, car la procédure en dépend
Toutes les occupations sans droit ni titre ne relèvent pas du même régime :
- Le squatteur — entré par effraction, menace ou manœuvre frauduleuse, sans avoir jamais eu de titre — peut faire l'objet d'une procédure administrative accélérée via le préfet.
- L'ancien locataire resté dans les lieux après la fin de son bail, ou la personne hébergée à titre gratuit qui refuse de partir, relèvent en revanche de la voie judiciaire classique (référé devant le juge des contentieux de la protection), plus longue et assortie de protections (trêve hivernale notamment).
- Depuis la réforme de janvier 2026, une situation intermédiaire est désormais couverte par la voie accélérée : celle d'un occupant entré légalement (location saisonnière, hébergement temporaire) mais qui se maintient sans droit une fois son titre expiré — un cas auparavant exclu de la procédure rapide faute de remplir la double condition d'entrée ET de maintien illégaux.
La procédure administrative accélérée : ce qu'elle permet
Instaurée par la loi Kasbarian-Bergé du 27 juillet 2023 et étendue par la réforme de 2026, cette procédure permet au propriétaire de solliciter directement le préfet plutôt que d'attendre l'issue d'un procès. Elle suppose de réunir un dépôt de plainte pour violation de domicile, un procès-verbal de constat établi par un commissaire de justice, et son titre de propriété. Le préfet dispose d'un délai très court — généralement 48 à 72 heures — pour vérifier le dossier et, s'il l'estime fondé, notifier une mise en demeure aux occupants de quitter les lieux ; passé ce délai, la force publique peut procéder à l'évacuation. Dans les cas les plus favorables, l'ensemble de la procédure peut se dérouler en l'espace d'une semaine — contre plusieurs mois, voire davantage, par la voie judiciaire classique.
Cette accélération s'accompagne d'un durcissement pénal : la violation de domicile est désormais punie de 3 ans d'emprisonnement et 45 000 € d'amende (contre 1 an et 15 000 € auparavant), et la trêve hivernale ne s'applique pas aux squatteurs — contrairement aux locataires liés par un bail en cours, qui restent protégés par la procédure judiciaire classique.
Deux stratégies pour vendre : attendre ou vendre en l'état
Deux approches s'opposent en pratique. La première consiste à attendre la libération effective du logement avant de signer l'acte définitif — elle rassure l'acquéreur et sa banque, mais retarde la vente, parfois de plusieurs mois. La seconde consiste à vendre avec l'occupation connue et déclarée, généralement assortie d'une décote, d'une clause de risque et d'un calendrier précis. Cette seconde option convient surtout à un acquéreur professionnel — marchand de biens, investisseur — capable d'assumer lui-même la suite de la procédure.
Un bien occupé sans droit ni titre se vend rarement au prix d'un bien libre : la décote doit refléter le risque réel — délai d'évacuation, incertitude judiciaire, frais d'avocat et de commissaire de justice, dégradations éventuelles, perte d'usage, difficulté à assurer le bien dans l'intervalle. Trois mécanismes de prix sont généralement discutés : une baisse de prix immédiate (qui transfère le risque à l'acquéreur), un séquestre d'une partie du prix jusqu'à libération ou remise en état (maniement sécurisé par le notaire), ou une clause de renégociation si le logement n'est pas libéré à une date donnée.
Ce qu'il ne faut jamais promettre — ni jamais faire
Annoncer à l'acquéreur qu'une « expulsion sera faite dans quelques jours » alors qu'une simple plainte a été déposée peut créer une difficulté majeure si le calendrier réel s'avère bien plus long. Mieux vaut un calendrier prudent et documenté qu'une promesse non tenue. Autre principe à rappeler systématiquement : un propriétaire ne doit jamais se faire justice lui-même — changer les serrures, couper l'accès ou évacuer physiquement l'occupant sans décision administrative ou judiciaire expose le propriétaire lui-même à des poursuites pénales, quel que soit le bon droit de sa situation.
Ce qui doit figurer dans l'acte de vente
La situation d'occupation doit être décrite précisément dans le compromis : identité connue ou inconnue de l'occupant, date de constatation, état d'avancement de la procédure en cours (plainte, constat, saisine du préfet, assignation), et pièces transmises à l'acquéreur pour lui permettre de reprendre ou poursuivre la démarche en son nom une fois devenu propriétaire.
Immo Malin accompagne la vente d'un bien occupé sans droit ni titre
Nos équipes évaluent la situation, orientent vers la procédure adaptée selon le statut de l'occupant, et structurent la négociation de prix (décote, séquestre, clause de renégociation) pour sécuriser la transaction. Contactez Immo Malin pour une estimation et un accompagnement complet, avec des honoraires réduits (990 € ou 2,5 %) et une coordination rigoureuse avec le notaire jusqu'à la signature. Demander un accompagnement
Foire aux questions
Peut-on vendre un logement occupé sans droit ni titre ?
Oui, juridiquement rien ne l'interdit, mais le vendeur doit informer honnêtement l'acquéreur de la situation. La difficulté est surtout pratique : financement, décote de prix et gestion de la procédure d'expulsion.
Quelle est la différence entre un squatteur et un ancien locataire resté dans les lieux ?
Le squatteur est entré sans jamais avoir eu de titre et peut relever de la procédure administrative accélérée. L'ancien locataire ou la personne hébergée à titre gratuit relèvent de la voie judiciaire classique, plus longue et protégée par la trêve hivernale.
Qu'est-ce qui a changé avec la réforme de janvier 2026 ?
Le remplacement du mot « et » par « ou » dans l'article 38 de la loi DALO : il suffit désormais d'une introduction illégale OU d'un maintien illégal dans les lieux pour ouvrir la procédure administrative accélérée, alors que les deux conditions étaient auparavant cumulatives.
Combien de temps dure la procédure administrative accélérée ?
Le préfet dispose généralement de 48 à 72 heures pour se prononcer une fois le dossier complet transmis. Dans les cas les plus favorables, l'ensemble de la procédure peut se dérouler en une semaine.
Quelle décote appliquer pour vendre un bien occupé ?
Elle doit refléter le risque réel : délai d'évacuation, incertitude judiciaire, frais de procédure, dégradations possibles et difficulté d'assurance. Trois mécanismes existent : baisse de prix immédiate, séquestre d'une partie du prix, ou clause de renégociation selon la date de libération.
Un propriétaire peut-il expulser lui-même un occupant sans droit ni titre ?
Non, se faire justice soi-même (changement de serrures, évacuation forcée sans décision administrative ou judiciaire) est interdit et expose le propriétaire à des poursuites pénales, quelle que soit la légitimité de sa situation.
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