Vendre un bien immobilier après une donation : quelles règles et quelle fiscalité ?
Vendre un bien immobilier après une donation : quelles règles et quelle fiscalité ?
Vous avez reçu un appartement, une maison ou un terrain par donation et souhaitez aujourd’hui le vendre ?
Dans la majorité des cas, la vente d’un bien reçu en donation est parfaitement possible. Il n’existe pas de principe général obligeant à conserver le logement pendant plusieurs années avant de pouvoir le revendre.
Mais avant de mettre le bien sur le marché, plusieurs éléments doivent être vérifiés : avez-vous reçu la pleine propriété ou seulement la nue-propriété ? L’acte de donation comporte-t-il une interdiction de vendre ? Le donateur a-t-il conservé l’usufruit ? Existe-t-il plusieurs donataires ou des héritiers réservataires ?
La fiscalité doit également être anticipée, notamment le calcul de la plus-value immobilière après une donation.
Voici les principales règles à connaître avant de vendre.
Peut-on vendre un bien immobilier reçu en donation ?
Oui.
Lorsqu’une personne reçoit la pleine propriété d’un bien immobilier par donation et que l’acte ne comporte aucune restriction particulière, elle peut en principe décider de le vendre.
Le bénéficiaire de la donation, appelé donataire, devient propriétaire du bien.
Il peut donc généralement l’occuper, le louer ou le vendre.
La première étape avant toute commercialisation consiste cependant à retrouver et faire examiner l’acte de donation.
C’est ce document qui permet de déterminer précisément les droits dont dispose le propriétaire et d’identifier d’éventuelles clauses susceptibles de compliquer la vente.
Existe-t-il un délai minimum avant de revendre un bien reçu en donation ?
En principe, il n’existe pas de délai légal général imposant d’attendre plusieurs années après une donation avant de vendre.
Si vous avez reçu la pleine propriété et qu’aucune clause ne limite la cession, une vente peut donc être envisagée sans attendre une durée particulière.
Il faut toutefois distinguer la possibilité juridique de vendre de ses conséquences fiscales.
Une vente intervenant peu de temps après la donation devra notamment être cohérente avec la valeur déclarée dans l’acte de donation.
Et lorsqu’une donation est réalisée dans le cadre d’une opération patrimoniale complexe immédiatement suivie d’une vente déjà organisée, une analyse fiscale spécifique peut être nécessaire.
Pour une vente immobilière classique après donation, le réflexe reste donc le même : faire vérifier l’acte par le notaire avant de signer un compromis.
Que se passe-t-il si les parents ont conservé l’usufruit ?
C’est l’un des cas les plus fréquents.
Des parents peuvent donner la nue-propriété d’un appartement à leurs enfants tout en conservant l’usufruit.
Ils continuent alors, selon les cas, à habiter le logement ou à percevoir les loyers.
Dans cette situation, l’enfant donataire n’est pas seul propriétaire de la pleine propriété.
Il est nu-propriétaire, tandis que le parent est usufruitier.
Pour vendre le bien en pleine propriété, l’accord du nu-propriétaire et de l’usufruitier est nécessaire. Le nu-propriétaire ne peut pas décider seul de vendre l’ensemble du logement.
Il reste théoriquement possible de vendre uniquement la nue-propriété, sous réserve des clauses de la donation, mais cette opération s’adresse à un marché beaucoup plus spécifique.
Comment est réparti le prix lorsque le bien est démembré ?
Lorsque l’usufruitier et le nu-propriétaire décident ensemble de vendre, la question du prix de vente doit être réglée.
Selon la situation et les stipulations retenues, le prix peut notamment être réparti entre usufruitier et nu-propriétaire en fonction de la valeur respective de leurs droits.
D’autres solutions patrimoniales peuvent également être envisagées avec le notaire, comme le report du démembrement sur le prix ou son remploi dans un nouveau bien.
Il ne faut donc pas décider seul de la répartition du prix : le notaire doit examiner l’acte de donation et la situation des parties.
Une clause peut-elle interdire de vendre un bien reçu en donation ?
Oui.
C’est l’un des points les plus importants à vérifier.
L’acte de donation peut comporter une clause d’inaliénabilité.
Cette clause interdit temporairement au bénéficiaire de vendre ou de donner le bien.
Pour être valable, cette interdiction doit notamment être temporaire et justifiée par un intérêt sérieux et légitime. Le donateur peut également décider ultérieurement d’y renoncer.
Exemple : des parents donnent un appartement à leur enfant tout en prévoyant qu’il ne pourra pas le vendre sans leur accord pendant leur vie.
Avant de mettre le logement sur le marché, il faudra donc vérifier si une telle clause existe.
Peut-on lever une interdiction de vendre ?
Dans certains cas, oui.
Le donateur peut accepter de renoncer à la clause et autoriser la vente.
Si le donateur refuse, le donataire peut, dans certaines circonstances, saisir le tribunal pour demander l’autorisation de vendre lorsque les raisons ayant justifié l’interdiction ont disparu ou lorsqu’un intérêt plus important justifie la cession.
Il ne faut donc jamais supposer qu’une clause de donation est sans conséquence.
Une vente réalisée sans respecter certaines restrictions peut être juridiquement fragilisée.
Qu’est-ce que le droit de retour dans une donation ?
Une donation peut également comporter un droit de retour conventionnel.
Ce mécanisme permet au donateur de prévoir que le bien lui reviendra si certains événements se produisent, notamment le décès du bénéficiaire avant lui, selon les conditions prévues dans l’acte.
Cette clause vise souvent à maintenir le patrimoine dans la famille.
Elle peut compliquer une vente à un tiers puisque l’acquéreur veut naturellement être certain que personne ne pourra ultérieurement remettre en cause son droit de propriété.
Le notaire pourra alors demander, selon la rédaction de l’acte et la situation familiale, certaines renonciations ou autorisations permettant de sécuriser la vente.
Peut-on vendre un bien reçu en donation-partage ?
Oui, une donation-partage n’interdit pas automatiquement la vente.
La donation-partage permet à une personne d’organiser de son vivant la transmission et la répartition de son patrimoine entre ses héritiers.
Une fois propriétaire du bien attribué, le bénéficiaire peut généralement envisager sa vente, sous réserve des clauses prévues dans l’acte.
Là encore, il faut notamment vérifier l’existence éventuelle d’une réserve d’usufruit, d’une interdiction d’aliéner, d’un droit de retour ou de charges particulières.
Que se passe-t-il si plusieurs enfants ont reçu le même appartement ?
Le bien peut avoir été donné à plusieurs personnes ensemble.
Les enfants deviennent alors propriétaires en indivision.
Imaginons que trois enfants aient reçu chacun un tiers d’un appartement.
Un seul enfant ne peut pas décider de vendre l’intégralité du logement sans tenir compte des droits des deux autres.
La vente du bien indivis nécessite en principe l’accord des indivisaires dans les conditions prévues par la loi. Il existe toutefois des mécanismes permettant de sortir d’une indivision en cas de blocage.
Un indivisaire peut également envisager de vendre uniquement sa quote-part.
Si elle est vendue à une personne extérieure à l’indivision, les autres indivisaires peuvent bénéficier d’un droit de préemption.
Pour une vente immobilière classique au meilleur prix, il est généralement beaucoup plus simple que l’ensemble des indivisaires s’accordent pour vendre le logement entier.
Les autres héritiers doivent-ils donner leur accord ?
C’est une question particulièrement importante lorsqu’un parent a plusieurs héritiers.
Les descendants sont des héritiers réservataires : une partie du patrimoine doit obligatoirement leur revenir lors de la succession.
Si une donation porte atteinte à leur réserve, ils peuvent, après le décès du donateur et sous certaines conditions, exercer une action en réduction afin de faire respecter leurs droits.
Lorsque le bien donné a déjà été vendu, cette situation peut également créer un risque pour l’acquéreur dans certains cas. Les notaires peuvent donc rechercher le consentement ou la renonciation des personnes concernées afin de sécuriser la transaction.
Il ne faut donc pas conclure automatiquement que « mes frères et sœurs n’ont rien à voir avec la vente ».
Tout dépend de l’acte de donation et de la situation successorale.
Quelle fiscalité lorsqu’on revend un bien reçu par donation ?
C’est souvent la principale interrogation du propriétaire.
Lorsqu’un bien immobilier a été reçu gratuitement par donation, il n’existe évidemment pas de prix d’achat payé par le donataire.
Pour calculer la plus-value immobilière, l’administration fiscale utilise donc comme prix d’acquisition la valeur retenue dans l’acte de donation pour le calcul des droits de donation.
C’est un point essentiel.
Le prix payé autrefois par les parents lorsqu’ils avaient eux-mêmes acheté le logement n’est donc généralement pas la base utilisée pour calculer la plus-value du bénéficiaire après la donation.
Exemple de calcul de plus-value après une donation
Imaginons qu’un appartement soit donné à un enfant.
Dans l’acte de donation, sa valeur est fixée à 300 000 €.
Quelques années plus tard, l’enfant vend l’appartement 360 000 €.
La base du calcul de la plus-value ne consiste pas à reprendre le prix auquel les parents avaient acheté l’appartement vingt ou trente ans auparavant.
La référence de départ est en principe la valeur de 300 000 € retenue lors de la donation, éventuellement corrigée des frais admis fiscalement.
La plus-value brute serait donc, dans cet exemple simplifié, de l’ordre de :
360 000 € – 300 000 € = 60 000 €
Des ajustements, frais, exonérations et abattements peuvent ensuite modifier le montant réellement imposable.
Le calcul définitif est réalisé dans le cadre de la vente, généralement par le notaire.
Les frais de donation peuvent-ils réduire la plus-value ?
Certains frais supportés lors de l’acquisition à titre gratuit peuvent augmenter la valeur d’acquisition retenue et donc réduire la plus-value taxable.
L’administration fiscale précise notamment que les droits d’enregistrement et certains frais de notaire effectivement supportés peuvent venir augmenter la valeur d’acquisition dans les conditions prévues.
Il est donc important de conserver les documents liés à la donation.
Quel est le taux d’imposition de la plus-value immobilière ?
Lorsqu’elle est imposable, la plus-value immobilière des particuliers est en principe soumise à :
19 % au titre de l’impôt sur le revenu, auxquels s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux.
Des abattements pour durée de détention viennent cependant réduire progressivement la plus-value taxable.
L’exonération totale de l’impôt sur le revenu est obtenue après 22 ans de détention, tandis que l’exonération totale des prélèvements sociaux intervient après 30 ans.
Attention : la durée de détention ne repart pas de l’achat réalisé par les parents
C’est un point souvent mal compris.
Lorsqu’un parent a acheté un appartement en 1995 puis le donne à son enfant en 2024, l’enfant ne peut pas automatiquement considérer qu’il détient lui-même le logement depuis 1995 pour bénéficier des abattements.
Pour le calcul de la plus-value du donataire, le délai de détention est en principe apprécié à partir de l’entrée du bien dans son propre patrimoine, donc de l’acquisition à titre gratuit selon les règles applicables. L’administration fiscale calcule les délais de possession depuis la date d’acquisition jusqu’à la vente.
Les situations de donation-partage, de démembrement ou de réintégration d’une donation peuvent toutefois comporter des règles particulières.
Et si le bien donné devient votre résidence principale ?
La situation peut être très différente.
La plus-value réalisée lors de la vente de la résidence principale habituelle et effective du vendeur bénéficie en principe d’une exonération totale.
Imaginons qu’un parent donne un appartement à son enfant.
L’enfant s’y installe véritablement, en fait sa résidence principale, puis décide de le vendre.
S’il remplit les conditions de l’exonération au moment de la vente, la plus-value peut être exonérée.
Le simple fait de déclarer administrativement une adresse ne suffit toutefois pas : il doit s’agir de la résidence principale réelle et effective.
Et si le bien reçu en donation est loué ?
Le fait que le logement ait été loué n’empêche pas sa vente.
Il faudra alors déterminer s’il est vendu occupé avec le locataire en place ou libre après le départ du locataire.
En matière de plus-value immobilière, les règles générales de détermination sont les mêmes que le logement soit vendu occupé ou libre.
En revanche, la présence d’un locataire peut influencer le prix de vente et donc indirectement le montant de la plus-value.
La valeur déclarée lors de la donation est-elle importante ?
Oui, énormément.
La valeur figurant dans l’acte de donation sert notamment à déterminer les droits de donation et peut ensuite devenir la référence utilisée pour calculer la plus-value lors de la revente.
Sous-évaluer volontairement un appartement lors d’une donation peut donc avoir des conséquences.
Outre le risque fiscal au moment de la donation, une valeur d’acquisition plus faible peut augmenter mécaniquement la plus-value constatée lors d’une future vente.
Il est donc préférable d’utiliser dès la donation une estimation immobilière sérieuse et justifiable.
Exemple : donation puis vente quelques années plus tard
Prenons un exemple simple.
Des parents donnent en 2022 un appartement estimé à 500 000 €.
Leur enfant le revend en 2026 pour 550 000 €.
Dans une approche simplifiée, la plus-value brute repose sur la différence entre la valeur retenue lors de la donation et le prix de vente :
550 000 € – 500 000 € = 50 000 €
Il faudra ensuite tenir compte des frais éventuellement admis, de la durée de détention et d’une éventuelle exonération.
À l’inverse, si l’appartement est vendu autour de la valeur figurant dans l’acte de donation, la plus-value économique réalisée depuis la donation sera naturellement beaucoup plus limitée.
Quels documents fournir pour vendre un bien reçu en donation ?
Le vendeur devra fournir les documents habituellement nécessaires à une vente immobilière : titre de propriété, diagnostics, documents de copropriété s’il s’agit d’un appartement, informations relatives aux travaux et pièces administratives habituelles.
Mais dans ce dossier, un document est particulièrement important :
l’acte de donation.
Le notaire devra l’examiner afin de vérifier notamment la nature des droits transmis et l’existence éventuelle :
d’une réserve d’usufruit ;
d’une clause d’inaliénabilité ;
d’un droit de retour ;
d’une charge particulière ;
d’une indivision ;
ou d’autres dispositions pouvant affecter la vente.
Il est préférable de transmettre cet acte avant même la signature du compromis.
Peut-on vendre sans l’accord du parent qui a donné le bien ?
Oui dans certaines situations, non dans d’autres.
Si le parent a donné la pleine propriété sans conserver de droit particulier et sans prévoir de restriction, son accord n’est généralement plus nécessaire pour vendre.
En revanche, son intervention peut être indispensable s’il est toujours usufruitier ou si l’acte contient une clause nécessitant son accord, comme certaines clauses d’inaliénabilité ou de retour.
La réponse ne dépend donc pas simplement du fait qu’il s’agisse « d’un appartement donné par les parents ».
Tout dépend de ce qui est écrit dans l’acte de donation.
Faut-il attendre le décès du donateur pour vendre ?
Non, pas nécessairement.
Une donation est une véritable transmission du bien réalisée du vivant du donateur.
Lorsque le bénéficiaire a reçu la pleine propriété sans restriction empêchant la vente, il peut en principe vendre alors que le donateur est encore vivant.
En revanche, la présence de certaines clauses ou d’un usufruit conservé par le donateur peut nécessiter son intervention.
Comment bien préparer la vente d’un appartement reçu par donation ?
Avant de publier l’annonce, trois vérifications sont particulièrement importantes.
La première consiste à faire relire l’acte de donation par le notaire.
La deuxième est de faire établir une estimation précise du bien afin de connaître sa valeur actuelle et d’anticiper une éventuelle plus-value.
La troisième consiste à vérifier la situation juridique du logement : pleine propriété, usufruit, indivision, éventuels locataires et situation de la copropriété.
Ces vérifications réalisées suffisamment tôt permettent d’éviter de trouver un acquéreur puis de découvrir au moment du compromis qu’une autorisation supplémentaire est nécessaire.
Vous souhaitez vendre un appartement ou une maison reçue en donation ?
Vous avez reçu un bien immobilier de vos parents ou de vos grands-parents et envisagez aujourd’hui de le vendre ?
Immo Malin peut vous accompagner pour estimer sa valeur actuelle et organiser sa commercialisation, en coordination avec votre notaire lorsque l’acte de donation comporte des particularités.
L’objectif est de déterminer le bon prix de vente, de préparer le dossier suffisamment tôt et d’éviter qu’une question liée à la donation ne bloque la transaction une fois l’acquéreur trouvé.
Avec Immo Malin, vous bénéficiez ensuite d’une commercialisation complète, d’une diffusion importante de votre annonce et d’honoraires réduits, afin de conserver davantage du prix de votre bien.
FAQ – Vendre un bien immobilier après une donation
Peut-on revendre immédiatement un appartement reçu en donation ?
En principe, la pleine propriété d’un bien reçu par donation peut être revendue si aucune clause ou aucun droit particulier ne s’y oppose. L’acte de donation doit toutefois être vérifié avant la commercialisation.
Faut-il l’accord des parents pour vendre un bien qu’ils ont donné ?
Pas systématiquement. Si la pleine propriété a été transmise sans restriction, leur accord n’est généralement pas nécessaire. En revanche, leur intervention peut être indispensable s’ils ont conservé l’usufruit ou si une clause de l’acte limite la vente.
Comment est calculée la plus-value d’un bien reçu en donation ?
La valeur utilisée comme prix d’acquisition est en principe celle retenue dans l’acte pour déterminer les droits de donation. La plus-value est ensuite calculée à partir de cette valeur et du prix de cession, après prise en compte des ajustements fiscaux applicables.
Un bien reçu en donation est-il exonéré de plus-value ?
Pas automatiquement. Si le bien constitue la résidence principale effective du vendeur au moment de la vente, la plus-value est en principe exonérée. Dans les autres situations, elle peut être taxable sauf autre dispositif d’exonération.
Peut-on vendre si le parent a conservé l’usufruit ?
Le nu-propriétaire ne peut pas vendre seul la pleine propriété. Pour vendre l’ensemble du bien, l’usufruitier doit également intervenir.
Une donation-partage empêche-t-elle de vendre ?
Non, pas automatiquement. Il faut toutefois vérifier toutes les clauses de la donation-partage et notamment une éventuelle réserve d’usufruit, interdiction d’aliéner ou droit de retour.
Pourquoi faire estimer le bien avant une donation ou une vente ?
Une estimation sérieuse permet de justifier la valeur du logement et d’éviter une valorisation trop éloignée du marché. La valeur retenue lors de la donation est également importante puisqu’elle sert en principe de référence pour le calcul d’une future plus-value immobilière.
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