Prix immobilier Paris 11e : combien vaut votre appartement en 2026 ?
Prix immobilier Paris 11e : combien vaut votre appartement en 2026 ?
Bastille, Oberkampf, République, Charonne, Nation : le 11e arrondissement est l'un des marchés les plus actifs de Paris, porté par une demande très large qui va du primo-accédant cherchant un studio à la famille en quête d'un grand appartement ancien. Mais derrière la vitalité du quartier, une question revient chez tous les propriétaires : combien vaut réellement mon appartement en 2026 ?
Les chiffres qui circulent varient sensiblement d'une source à l'autre, et l'écart entre deux rues peut dépasser 20 %. Voici un état des lieux chiffré, source par source, pour situer votre bien avec précision.
Le prix au m² dans le 11e en 2026 : les chiffres de référence
La référence la plus fiable reste celle des Notaires du Grand Paris, car elle repose sur des ventes effectivement signées et non sur des annonces ou des estimations en ligne. Au deuxième trimestre 2026, le prix standardisé des appartements anciens dans le 11e arrondissement s'établit à 9 500 €/m², contre 9 290 €/m² un an plus tôt, soit une progression d'environ +2,3 % sur un an. Sur les quatre derniers trimestres, le prix a oscillé dans un couloir étroit, de 9 480 €/m² à 9 630 €/m² : le marché du 11e est entré dans une phase de stabilisation.
À l'échelle de Paris, les notaires relèvent un prix moyen de 9 560 €/m² pour les appartements anciens au deuxième trimestre 2026, en très légère hausse de 0,6 % sur un an, et anticipent environ 9 620 €/m² à fin septembre d'après les avant-contrats. Le 11e se situe donc pratiquement au niveau de la moyenne parisienne : nettement au-dessus des 12e, 19e et 20e voisins, mais en dessous du Marais et des arrondissements centraux.
Les outils en ligne affichent des chiffres un peu plus élevés : efficity estime le 11e autour de 9 720 €/m² en août 2026, et une analyse des données DVF le situe vers 9 850 €/m² en juillet. Ces écarts s'expliquent par la méthode : les notaires publient un prix standardisé, qui neutralise les effets de composition et intègre un décalage de quelques mois lié aux délais de signature, alors que les estimateurs en ligne reflètent davantage le marché récent et les biens de bonne qualité. En pratique, une fourchette centrale de 9 500 à 10 000 €/m² décrit bien un appartement standard du 11e en 2026, avant prise en compte de ses caractéristiques propres.
Un marché qui repart en volume, mais pas en prix
Le fait marquant de 2026 est le retour des acheteurs. Selon les Notaires du Grand Paris, les ventes de logements anciens à Paris ont progressé de +20 % sur un an au deuxième trimestre 2026, la plus forte hausse d'Île-de-France. Ce chiffre doit toutefois être relativisé : le deuxième trimestre 2025 avait été affaibli par l'anticipation de la hausse des droits de mutation, qui avait concentré les signatures sur le début d'année.
Surtout, ce regain d'activité ne se traduit pas par une envolée des prix. Les notaires parlent d'une reprise réelle mais fragile, d'un marché hésitant et très sensible à son environnement, avec une remontée attendue des taux de crédit qui pourrait freiner la dynamique. Pour un vendeur, la conséquence est claire : les acheteurs sont de retour, mais ils restent attentifs au prix. Un bien affiché au juste prix se vend vite ; un bien surévalué s'enlise et finit souvent par se négocier en dessous de ce qu'il aurait obtenu avec une mise en vente réaliste.
Prix par quartier : du boulevard Beaumarchais au boulevard de Charonne
Le 11e est découpé en quatre quartiers administratifs (Folie-Méricourt, Saint-Ambroise, Roquette et Sainte-Marguerite), mais le marché raisonne plutôt par grands secteurs. Les données de SeLoger (janvier 2026), fondées sur les annonces et donc légèrement supérieures aux prix signés, donnent une bonne image de la hiérarchie interne de l'arrondissement.
Bastille, Popincourt et la frange du Marais : le haut du marché
Le secteur Bastille-Popincourt affiche environ 10 380 €/m². C'est la partie la plus chère de l'arrondissement, tirée par la proximité immédiate du Marais. Le boulevard Beaumarchais atteint près de 10 950 €/m², la rue Amelot environ 10 580 €/m² et la place de la Bastille autour de 10 700 €/m². Les adresses les plus recherchées sont souvent les cours artisanales du faubourg Saint-Antoine : la cour Saint-Louis dépasse 11 550 €/m², portée par des lofts et ateliers rares sur le marché.
Oberkampf, Saint-Maur et Richard-Lenoir : la demande la plus soutenue
Autour d'Oberkampf et de Parmentier, les prix se situent autour de 10 200 à 10 350 €/m² sur les axes principaux (rue Oberkampf et boulevard Richard-Lenoir vers 10 325 €/m², rue Saint-Maur et avenue de la République vers 10 200 €/m²). La demande y est structurellement forte, notamment chez les jeunes actifs et les investisseurs, ce qui soutient particulièrement les petites surfaces. Plus à l'est, en se rapprochant du boulevard de Ménilmontant, les prix redescendent nettement, autour de 8 700 €/m².
Roquette, Voltaire et Léon-Blum : le cœur résidentiel
Le secteur Léon-Blum / Folie-Regnault se situe autour de 9 900 €/m², avec des axes comme le boulevard Voltaire (près de 9 970 €/m²), la rue du Chemin-Vert (9 810 €/m²) ou la rue de la Roquette (9 670 €/m²). C'est le secteur le plus représentatif du prix moyen de l'arrondissement, avec un parc mêlant immeubles haussmanniens, faubouriens et quelques constructions plus récentes.
Charonne et Nation : les meilleures opportunités
Au sud-est, le secteur Nation-Alexandre-Dumas avoisine 9 720 €/m², la rue de Charonne et l'avenue Philippe-Auguste environ 9 600 €/m², et le boulevard de Charonne descend vers 9 370 €/m². Ce sont les points d'entrée les plus accessibles du 11e, souvent recherchés par les familles pour des surfaces plus grandes à budget égal. L'écart avec Bastille peut atteindre 10 à 15 % pour des biens comparables.
Studio, deux-pièces, appartement familial : quels prix concrets ?
Le prix au m² ne se lit pas de la même façon selon la surface. Les petites surfaces se vendent plus cher au mètre carré, car le ticket d'entrée global reste accessible et la demande, à la fois d'occupants et d'investisseurs, est profonde. À l'inverse, les grands appartements familiaux bien conçus sont rares dans le 11e et bénéficient eux aussi d'une prime quand ils cochent les bonnes cases. Les fourchettes ci-dessous sont des ordres de grandeur établis par Immo Malin pour un bien en état d'usage correct, en étage avec ascenseur ou en étage intermédiaire, hors adresse d'exception.
Pour un studio de 25 m², compter généralement entre 10 200 et 11 000 €/m², soit environ 255 000 à 275 000 €. Pour un deux-pièces de 45 m², la fourchette se situe autour de 9 500 à 10 300 €/m², soit environ 430 000 à 465 000 €. Un trois-pièces de 65 m² s'établit le plus souvent entre 9 400 et 10 200 €/m², soit environ 610 000 à 665 000 €. Enfin, un quatre-pièces familial de 90 m² dans un bel immeuble ancien peut se négocier entre 9 600 et 10 800 €/m², soit environ 865 000 à 970 000 €.
Ces repères doivent ensuite être ajustés en fonction de l'adresse exacte et des caractéristiques du bien : deux appartements de même surface, dans la même rue, peuvent facilement afficher 100 000 € d'écart.
Les critères qui font varier le prix de votre appartement
L'étage et l'ascenseur sont les premiers facteurs de valorisation. Un étage élevé avec ascenseur, lumineux et sans vis-à-vis, se vend avec une prime marquée, tandis qu'un rez-de-chaussée sur rue subit une décote significative. Nous avons détaillé ces écarts chiffrés dans notre article consacré à l'impact de l'étage, de la vue et du vis-à-vis sur le prix à Paris.
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) pèse désormais directement sur le prix. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location dans le cadre d'un nouveau bail, et l'interdiction s'étendra aux logements classés F en 2028. Les investisseurs, très présents dans le 11e, intègrent systématiquement le coût des travaux dans leur offre : une étiquette F ou G se traduit presque toujours par une négociation plus forte.
Le type d'immeuble compte également. Le 11e offre une grande diversité de bâti : immeubles haussmanniens en pierre de taille vers Voltaire et Richard-Lenoir, immeubles faubouriens plus modestes, anciens ateliers et lofts dans les cours du faubourg Saint-Antoine. Les lofts et ateliers de caractère atteignent les prix les plus élevés de l'arrondissement, alors que les immeubles faubouriens sans ascenseur se situent plutôt dans le bas de la fourchette.
L'environnement immédiat fait aussi la différence : un appartement sur cour calme se valorise mieux qu'un bien donnant sur un boulevard bruyant ou une rue animée en soirée, un point sensible autour d'Oberkampf et de la rue de Lappe. Enfin, la santé de la copropriété (montant des charges, travaux votés ou à prévoir, ravalement, état des parties communes) est scrutée par les acquéreurs, qui négocient en conséquence.
Comment estimer précisément votre appartement
Les estimateurs en ligne donnent un premier ordre de grandeur, mais ils ne voient ni votre étage, ni votre luminosité, ni l'état de votre cuisine, ni les travaux votés en assemblée générale. Pour affiner, vous pouvez consulter les ventes réellement réalisées dans votre rue grâce à la base publique DVF (Demandes de valeurs foncières), qui recense les transactions enregistrées par l'administration fiscale. C'est un excellent outil de vérification, à condition de comparer des biens réellement similaires.
La méthode la plus fiable reste l'avis de valeur d'un professionnel qui connaît le micro-marché. C'est d'autant plus vrai en 2026 : dans un marché où les volumes reviennent mais où les prix restent stables, le bon prix de départ est le premier levier de réussite d'une vente. Une surévaluation de 5 à 10 % suffit à faire fuir les acheteurs les mieux informés, qui consultent les mêmes données que vous.
Immo Malin est installée au cœur du 11e, 30 rue Basfroi, à quelques minutes de Voltaire, de la Roquette et de Charonne. Nous réalisons une estimation gratuite et argumentée de votre appartement, fondée sur les ventes récentes de votre secteur, et nous accompagnons votre vente avec des honoraires réduits, sans compromis sur la qualité du service. Contactez-nous pour connaître la valeur réelle de votre bien en 2026.
FAQ : prix de l'immobilier dans le 11e arrondissement
Quel est le prix moyen au m² dans le 11e arrondissement en 2026 ?
Selon les Notaires du Grand Paris, le prix standardisé des appartements anciens s'établit à 9 500 €/m² au deuxième trimestre 2026. Les estimateurs en ligne affichent plutôt 9 700 à 9 850 €/m². Une fourchette de 9 500 à 10 000 €/m² décrit bien un bien standard.
Les prix baissent-ils dans le 11e ?
Non. Après la correction de 2023-2024, les prix sont stables, avec une légère hausse d'environ +2,3 % sur un an au deuxième trimestre 2026 d'après les notaires. Les volumes de ventes progressent nettement, mais les acheteurs restent sensibles au prix.
Quel est le quartier le plus cher du 11e ?
Le secteur Bastille-Popincourt, à la lisière du Marais, est le plus cher, autour de 10 400 €/m² en moyenne, avec des adresses comme le boulevard Beaumarchais ou les cours du faubourg Saint-Antoine qui dépassent 11 000 €/m².
Quel est le quartier le moins cher du 11e ?
Les secteurs Charonne-Nation et l'extrémité est vers le boulevard de Ménilmontant sont les plus accessibles, entre 8 700 et 9 700 €/m² selon les rues.
Combien coûte un deux-pièces dans le 11e en 2026 ?
Pour un deux-pièces de 45 m² en bon état, compter environ 430 000 à 465 000 €, avec des écarts importants selon l'étage, la luminosité, le DPE et l'emplacement exact.
Sources : Notaires du Grand Paris (prix standardisés par arrondissement, T2 2026 ; conjoncture immobilière francilienne publiée le 8 septembre 2026), Insee – indices Notaires-Insee T2 2026, SeLoger (prix au m² par quartier et par rue, janvier 2026), efficity (août 2026). Les fourchettes par typologie sont des ordres de grandeur Immo Malin, à affiner par une estimation personnalisée.
Les chiffres qui circulent varient sensiblement d'une source à l'autre, et l'écart entre deux rues peut dépasser 20 %. Voici un état des lieux chiffré, source par source, pour situer votre bien avec précision.
Le prix au m² dans le 11e en 2026 : les chiffres de référence
La référence la plus fiable reste celle des Notaires du Grand Paris, car elle repose sur des ventes effectivement signées et non sur des annonces ou des estimations en ligne. Au deuxième trimestre 2026, le prix standardisé des appartements anciens dans le 11e arrondissement s'établit à 9 500 €/m², contre 9 290 €/m² un an plus tôt, soit une progression d'environ +2,3 % sur un an. Sur les quatre derniers trimestres, le prix a oscillé dans un couloir étroit, de 9 480 €/m² à 9 630 €/m² : le marché du 11e est entré dans une phase de stabilisation.
À l'échelle de Paris, les notaires relèvent un prix moyen de 9 560 €/m² pour les appartements anciens au deuxième trimestre 2026, en très légère hausse de 0,6 % sur un an, et anticipent environ 9 620 €/m² à fin septembre d'après les avant-contrats. Le 11e se situe donc pratiquement au niveau de la moyenne parisienne : nettement au-dessus des 12e, 19e et 20e voisins, mais en dessous du Marais et des arrondissements centraux.
Les outils en ligne affichent des chiffres un peu plus élevés : efficity estime le 11e autour de 9 720 €/m² en août 2026, et une analyse des données DVF le situe vers 9 850 €/m² en juillet. Ces écarts s'expliquent par la méthode : les notaires publient un prix standardisé, qui neutralise les effets de composition et intègre un décalage de quelques mois lié aux délais de signature, alors que les estimateurs en ligne reflètent davantage le marché récent et les biens de bonne qualité. En pratique, une fourchette centrale de 9 500 à 10 000 €/m² décrit bien un appartement standard du 11e en 2026, avant prise en compte de ses caractéristiques propres.
Un marché qui repart en volume, mais pas en prix
Le fait marquant de 2026 est le retour des acheteurs. Selon les Notaires du Grand Paris, les ventes de logements anciens à Paris ont progressé de +20 % sur un an au deuxième trimestre 2026, la plus forte hausse d'Île-de-France. Ce chiffre doit toutefois être relativisé : le deuxième trimestre 2025 avait été affaibli par l'anticipation de la hausse des droits de mutation, qui avait concentré les signatures sur le début d'année.
Surtout, ce regain d'activité ne se traduit pas par une envolée des prix. Les notaires parlent d'une reprise réelle mais fragile, d'un marché hésitant et très sensible à son environnement, avec une remontée attendue des taux de crédit qui pourrait freiner la dynamique. Pour un vendeur, la conséquence est claire : les acheteurs sont de retour, mais ils restent attentifs au prix. Un bien affiché au juste prix se vend vite ; un bien surévalué s'enlise et finit souvent par se négocier en dessous de ce qu'il aurait obtenu avec une mise en vente réaliste.
Prix par quartier : du boulevard Beaumarchais au boulevard de Charonne
Le 11e est découpé en quatre quartiers administratifs (Folie-Méricourt, Saint-Ambroise, Roquette et Sainte-Marguerite), mais le marché raisonne plutôt par grands secteurs. Les données de SeLoger (janvier 2026), fondées sur les annonces et donc légèrement supérieures aux prix signés, donnent une bonne image de la hiérarchie interne de l'arrondissement.
Bastille, Popincourt et la frange du Marais : le haut du marché
Le secteur Bastille-Popincourt affiche environ 10 380 €/m². C'est la partie la plus chère de l'arrondissement, tirée par la proximité immédiate du Marais. Le boulevard Beaumarchais atteint près de 10 950 €/m², la rue Amelot environ 10 580 €/m² et la place de la Bastille autour de 10 700 €/m². Les adresses les plus recherchées sont souvent les cours artisanales du faubourg Saint-Antoine : la cour Saint-Louis dépasse 11 550 €/m², portée par des lofts et ateliers rares sur le marché.
Oberkampf, Saint-Maur et Richard-Lenoir : la demande la plus soutenue
Autour d'Oberkampf et de Parmentier, les prix se situent autour de 10 200 à 10 350 €/m² sur les axes principaux (rue Oberkampf et boulevard Richard-Lenoir vers 10 325 €/m², rue Saint-Maur et avenue de la République vers 10 200 €/m²). La demande y est structurellement forte, notamment chez les jeunes actifs et les investisseurs, ce qui soutient particulièrement les petites surfaces. Plus à l'est, en se rapprochant du boulevard de Ménilmontant, les prix redescendent nettement, autour de 8 700 €/m².
Roquette, Voltaire et Léon-Blum : le cœur résidentiel
Le secteur Léon-Blum / Folie-Regnault se situe autour de 9 900 €/m², avec des axes comme le boulevard Voltaire (près de 9 970 €/m²), la rue du Chemin-Vert (9 810 €/m²) ou la rue de la Roquette (9 670 €/m²). C'est le secteur le plus représentatif du prix moyen de l'arrondissement, avec un parc mêlant immeubles haussmanniens, faubouriens et quelques constructions plus récentes.
Charonne et Nation : les meilleures opportunités
Au sud-est, le secteur Nation-Alexandre-Dumas avoisine 9 720 €/m², la rue de Charonne et l'avenue Philippe-Auguste environ 9 600 €/m², et le boulevard de Charonne descend vers 9 370 €/m². Ce sont les points d'entrée les plus accessibles du 11e, souvent recherchés par les familles pour des surfaces plus grandes à budget égal. L'écart avec Bastille peut atteindre 10 à 15 % pour des biens comparables.
Studio, deux-pièces, appartement familial : quels prix concrets ?
Le prix au m² ne se lit pas de la même façon selon la surface. Les petites surfaces se vendent plus cher au mètre carré, car le ticket d'entrée global reste accessible et la demande, à la fois d'occupants et d'investisseurs, est profonde. À l'inverse, les grands appartements familiaux bien conçus sont rares dans le 11e et bénéficient eux aussi d'une prime quand ils cochent les bonnes cases. Les fourchettes ci-dessous sont des ordres de grandeur établis par Immo Malin pour un bien en état d'usage correct, en étage avec ascenseur ou en étage intermédiaire, hors adresse d'exception.
Pour un studio de 25 m², compter généralement entre 10 200 et 11 000 €/m², soit environ 255 000 à 275 000 €. Pour un deux-pièces de 45 m², la fourchette se situe autour de 9 500 à 10 300 €/m², soit environ 430 000 à 465 000 €. Un trois-pièces de 65 m² s'établit le plus souvent entre 9 400 et 10 200 €/m², soit environ 610 000 à 665 000 €. Enfin, un quatre-pièces familial de 90 m² dans un bel immeuble ancien peut se négocier entre 9 600 et 10 800 €/m², soit environ 865 000 à 970 000 €.
Ces repères doivent ensuite être ajustés en fonction de l'adresse exacte et des caractéristiques du bien : deux appartements de même surface, dans la même rue, peuvent facilement afficher 100 000 € d'écart.
Les critères qui font varier le prix de votre appartement
L'étage et l'ascenseur sont les premiers facteurs de valorisation. Un étage élevé avec ascenseur, lumineux et sans vis-à-vis, se vend avec une prime marquée, tandis qu'un rez-de-chaussée sur rue subit une décote significative. Nous avons détaillé ces écarts chiffrés dans notre article consacré à l'impact de l'étage, de la vue et du vis-à-vis sur le prix à Paris.
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) pèse désormais directement sur le prix. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location dans le cadre d'un nouveau bail, et l'interdiction s'étendra aux logements classés F en 2028. Les investisseurs, très présents dans le 11e, intègrent systématiquement le coût des travaux dans leur offre : une étiquette F ou G se traduit presque toujours par une négociation plus forte.
Le type d'immeuble compte également. Le 11e offre une grande diversité de bâti : immeubles haussmanniens en pierre de taille vers Voltaire et Richard-Lenoir, immeubles faubouriens plus modestes, anciens ateliers et lofts dans les cours du faubourg Saint-Antoine. Les lofts et ateliers de caractère atteignent les prix les plus élevés de l'arrondissement, alors que les immeubles faubouriens sans ascenseur se situent plutôt dans le bas de la fourchette.
L'environnement immédiat fait aussi la différence : un appartement sur cour calme se valorise mieux qu'un bien donnant sur un boulevard bruyant ou une rue animée en soirée, un point sensible autour d'Oberkampf et de la rue de Lappe. Enfin, la santé de la copropriété (montant des charges, travaux votés ou à prévoir, ravalement, état des parties communes) est scrutée par les acquéreurs, qui négocient en conséquence.
Comment estimer précisément votre appartement
Les estimateurs en ligne donnent un premier ordre de grandeur, mais ils ne voient ni votre étage, ni votre luminosité, ni l'état de votre cuisine, ni les travaux votés en assemblée générale. Pour affiner, vous pouvez consulter les ventes réellement réalisées dans votre rue grâce à la base publique DVF (Demandes de valeurs foncières), qui recense les transactions enregistrées par l'administration fiscale. C'est un excellent outil de vérification, à condition de comparer des biens réellement similaires.
La méthode la plus fiable reste l'avis de valeur d'un professionnel qui connaît le micro-marché. C'est d'autant plus vrai en 2026 : dans un marché où les volumes reviennent mais où les prix restent stables, le bon prix de départ est le premier levier de réussite d'une vente. Une surévaluation de 5 à 10 % suffit à faire fuir les acheteurs les mieux informés, qui consultent les mêmes données que vous.
Immo Malin est installée au cœur du 11e, 30 rue Basfroi, à quelques minutes de Voltaire, de la Roquette et de Charonne. Nous réalisons une estimation gratuite et argumentée de votre appartement, fondée sur les ventes récentes de votre secteur, et nous accompagnons votre vente avec des honoraires réduits, sans compromis sur la qualité du service. Contactez-nous pour connaître la valeur réelle de votre bien en 2026.
FAQ : prix de l'immobilier dans le 11e arrondissement
Quel est le prix moyen au m² dans le 11e arrondissement en 2026 ?
Selon les Notaires du Grand Paris, le prix standardisé des appartements anciens s'établit à 9 500 €/m² au deuxième trimestre 2026. Les estimateurs en ligne affichent plutôt 9 700 à 9 850 €/m². Une fourchette de 9 500 à 10 000 €/m² décrit bien un bien standard.
Les prix baissent-ils dans le 11e ?
Non. Après la correction de 2023-2024, les prix sont stables, avec une légère hausse d'environ +2,3 % sur un an au deuxième trimestre 2026 d'après les notaires. Les volumes de ventes progressent nettement, mais les acheteurs restent sensibles au prix.
Quel est le quartier le plus cher du 11e ?
Le secteur Bastille-Popincourt, à la lisière du Marais, est le plus cher, autour de 10 400 €/m² en moyenne, avec des adresses comme le boulevard Beaumarchais ou les cours du faubourg Saint-Antoine qui dépassent 11 000 €/m².
Quel est le quartier le moins cher du 11e ?
Les secteurs Charonne-Nation et l'extrémité est vers le boulevard de Ménilmontant sont les plus accessibles, entre 8 700 et 9 700 €/m² selon les rues.
Combien coûte un deux-pièces dans le 11e en 2026 ?
Pour un deux-pièces de 45 m² en bon état, compter environ 430 000 à 465 000 €, avec des écarts importants selon l'étage, la luminosité, le DPE et l'emplacement exact.
Sources : Notaires du Grand Paris (prix standardisés par arrondissement, T2 2026 ; conjoncture immobilière francilienne publiée le 8 septembre 2026), Insee – indices Notaires-Insee T2 2026, SeLoger (prix au m² par quartier et par rue, janvier 2026), efficity (août 2026). Les fourchettes par typologie sont des ordres de grandeur Immo Malin, à affiner par une estimation personnalisée.
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