Vendre un bien immobilier après une succession : quelles démarches avant la vente ?
Vendre un bien immobilier après une succession : quelles démarches avant la vente ?
Vous venez d’hériter d’un appartement, d’une maison ou d’un terrain et souhaitez le vendre ?
La situation est fréquente : les héritiers n’ont pas toujours l’usage du logement reçu, celui-ci peut être éloigné de leur domicile ou représenter des charges importantes. Dans d’autres cas, la vente permet simplement de répartir plus facilement la succession entre plusieurs enfants.
Mais vendre un bien immobilier après un décès nécessite de respecter plusieurs étapes.
Qui est réellement propriétaire du logement ? Faut-il attendre que toute la succession soit terminée ? Tous les héritiers doivent-ils être d’accord ? Comment fixer la valeur du bien ? Et surtout, quelle fiscalité s’applique en cas de plus-value ?
Voici ce qu’il faut savoir avant de mettre un bien hérité en vente.
Peut-on vendre une maison ou un appartement reçu en héritage ?
Oui.
Un bien immobilier reçu dans le cadre d’une succession peut être vendu.
En revanche, avant la transaction, il faut déterminer précisément qui sont les héritiers et quels sont leurs droits sur le bien.
Lorsqu’une succession comprend un bien immobilier, l’intervention d’un notaire est obligatoire afin notamment d’établir les actes nécessaires au transfert de propriété.
Le décès ne signifie donc pas qu’un enfant peut immédiatement signer seul un mandat de vente ou un compromis parce qu’il sait qu’il héritera de la maison.
La situation successorale doit d’abord être clarifiée.
Quel est le rôle du notaire après le décès ?
Lorsque la succession comprend un bien immobilier, le notaire joue un rôle central.
Il détermine notamment les personnes appelées à hériter et leurs droits, puis établit les actes nécessaires au règlement de la succession.
Parmi ceux-ci figure généralement l’acte de notoriété, qui permet d’identifier les héritiers.
Le notaire établit également l’attestation immobilière, parfois appelée attestation de propriété immobilière. Celle-ci constate officiellement le transfert du bien immobilier du défunt vers ses héritiers et fait l’objet d’une publication auprès du service de la publicité foncière.
Cette formalité est essentielle pour sécuriser une future vente.
Faut-il attendre que toute la succession soit réglée pour vendre ?
Pas nécessairement.
La vente d’un bien hérité peut, dans certaines situations, intervenir alors que toutes les opérations de règlement de la succession ne sont pas encore totalement achevées.
En revanche, les héritiers doivent être identifiés et la transmission immobilière doit pouvoir être régularisée par le notaire. Une étude notariale rappelle notamment que l’attestation de propriété peut être établie au plus tard en même temps que la vente dans certaines configurations.
Il est donc tout à fait possible de préparer la commercialisation pendant le règlement de la succession, à condition de travailler en coordination avec le notaire.
C’est souvent préférable lorsque le logement est vacant et génère des charges.
Qu’est-ce que l’indivision successorale ?
Lorsqu’il existe plusieurs héritiers, le bien immobilier appartient généralement à l’ensemble d’entre eux jusqu’au partage.
On parle alors d’indivision successorale.
Par exemple, trois enfants héritent ensemble de l’appartement de leur père.
Ils ne deviennent pas propriétaires chacun d’une chambre ou d’un tiers physiquement identifiable du logement.
Ils détiennent chacun une quote-part de droits sur l’ensemble du bien.
Service-Public rappelle qu’avant le partage, les biens successoraux appartiennent collectivement aux héritiers en indivision.
Cette situation a une conséquence très importante lorsqu’il faut vendre.
Tous les héritiers doivent-ils être d’accord pour vendre ?
En principe, oui pour une vente amiable du bien immobilier indivis.
La vente d’un immeuble est un acte important, appelé acte de disposition. Dans une indivision successorale, la décision nécessite normalement l’unanimité des indivisaires.
Prenons un exemple.
Une mère décède et laisse un appartement à ses trois enfants.
Deux souhaitent vendre.
Le troisième veut conserver le logement.
Les deux premiers ne peuvent pas simplement signer une vente classique avec un acquéreur en ignorant le troisième.
Il faut soit trouver un accord, soit utiliser l’une des procédures prévues par la loi.
Que faire si un héritier refuse de vendre ?
C’est l’une des principales sources de blocage dans les successions.
Un héritier peut être attaché sentimentalement à la maison familiale, considérer le prix proposé trop faible ou simplement souhaiter conserver le logement.
Plusieurs solutions sont possibles.
La première consiste naturellement à chercher un accord amiable.
Par exemple, l’héritier qui souhaite conserver le logement peut racheter les droits des autres héritiers.
Il devient alors seul propriétaire et les autres reçoivent leur part financièrement.
Une autre solution consiste à organiser temporairement l’indivision grâce à une convention.
Mais lorsqu’aucun accord n’est possible, une procédure judiciaire peut parfois permettre de débloquer la situation.
Peut-on vendre avec seulement deux tiers des héritiers ?
Attention à une idée reçue fréquente : détenir les deux tiers des droits ne permet pas simplement de vendre le logement sans les autres.
En revanche, l’article 815-5-1 du Code civil prévoit, sous certaines conditions, qu’un ou plusieurs indivisaires représentant au moins deux tiers des droits indivis peuvent engager une procédure afin de demander au tribunal l’autorisation de vendre.
Les héritiers concernés expriment leur intention devant un notaire.
Le notaire fait ensuite signifier cette intention aux autres indivisaires.
Si l’un d’eux s’oppose à la vente ou ne répond pas dans le délai prévu, le notaire établit un procès-verbal et le tribunal judiciaire peut être saisi.
Le juge peut alors autoriser la vente s’il considère notamment qu’elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires.
La règle des deux tiers est donc une possibilité de saisir le tribunal, pas une autorisation automatique de vendre.
Peut-on obliger un héritier à sortir de l’indivision ?
Le Code civil pose également un principe important :
nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision.
Un héritier peut donc en principe demander le partage lorsqu’il ne souhaite plus rester propriétaire avec les autres, sous réserve des exceptions prévues par la loi ou d’une convention temporaire.
Si les héritiers ne parviennent pas à organiser un partage amiable, une procédure judiciaire peut être engagée.
Cette solution est toutefois souvent plus longue et plus coûteuse qu’un accord amiable.
Lorsqu’un bien immobilier est concerné, il est donc généralement préférable de tenter d’abord une négociation entre les héritiers.
Un héritier peut-il vendre uniquement sa part ?
Oui, sous certaines conditions.
Un indivisaire peut céder ses droits dans l’indivision.
Mais lorsqu’il souhaite vendre sa quote-part à une personne extérieure à l’indivision, les autres indivisaires bénéficient de droits particuliers et doivent être informés conformément aux règles applicables. Service-Public rappelle notamment l’existence d’une procédure de notification avant une cession à un tiers.
Dans la pratique, vendre par exemple un tiers d’un appartement occupé par une indivision est évidemment beaucoup moins simple que vendre l’appartement entier.
Le marché potentiel est très réduit.
Pour obtenir le meilleur prix, il est généralement préférable que les héritiers parviennent à vendre ensemble la totalité du logement.
Comment est déterminée la valeur du bien dans une succession ?
La valeur du logement est un sujet particulièrement important.
La déclaration de succession doit retenir une valeur vénale, c’est-à-dire une valeur correspondant au prix auquel le bien aurait raisonnablement pu être vendu sur le marché.
Cette estimation a plusieurs conséquences.
Elle sert notamment à déterminer la valeur de l’actif transmis et peut influencer les droits de succession.
Mais elle aura également une importance si le bien est revendu ultérieurement, car cette valeur servira généralement de référence pour calculer une éventuelle plus-value immobilière.
Il est donc essentiel de ne pas choisir un chiffre approximatif uniquement pour remplir la déclaration.
Pourquoi faire estimer le logement rapidement après le décès ?
Une estimation immobilière réalisée rapidement présente plusieurs avantages.
Elle permet d’abord aux héritiers de disposer d’une référence objective pour la succession.
Elle permet aussi de savoir s’il est préférable de vendre, conserver ou louer le logement.
Enfin, elle limite les discussions entre héritiers.
Lorsqu’un enfant pense que l’appartement vaut 500 000 € et son frère 650 000 €, une estimation reposant sur des références de marché permet de remettre le débat sur des éléments concrets.
Une estimation professionnelle peut notamment prendre en compte l’adresse, la surface, l’étage, l’état du logement, le DPE, l’exposition, les extérieurs, les travaux et la situation de la copropriété.
Peut-on vendre le bien plus cher que la valeur déclarée dans la succession ?
Oui.
La valeur déclarée au moment de la succession n’interdit évidemment pas au marché d’évoluer.
Un appartement évalué 400 000 € lors du décès peut quelques années plus tard être vendu 450 000 €.
Mais cette hausse peut générer une plus-value immobilière taxable, selon la situation.
À l’inverse, une vente réalisée très rapidement après le décès à un prix proche de la valeur correctement déclarée dans la succession entraînera généralement une plus-value beaucoup plus faible.
Comment calculer la plus-value d’un bien hérité ?
Lorsqu’un bien a été reçu gratuitement par héritage, il n’existe pas de prix d’achat payé par l’héritier.
Pour calculer la plus-value immobilière, l’administration retient donc en principe la valeur vénale figurant dans la déclaration de succession. Les droits et certains frais supportés lors de l’acquisition à titre gratuit peuvent venir augmenter cette valeur dans les conditions prévues par la réglementation.
Prenons un exemple simplifié.
Un appartement est évalué à 400 000 € dans la succession.
Deux ans plus tard, les héritiers le vendent 450 000 €.
Avant prise en compte des frais et règles fiscales applicables, la différence est de :
450 000 € – 400 000 € = 50 000 €
C’est cette logique qui sert de point de départ au calcul de la plus-value.
Exemple : vente rapide après la succession
Imaginons maintenant que le logement soit évalué 400 000 € dans la déclaration de succession et vendu six mois plus tard 405 000 €.
L’écart de valeur est beaucoup plus faible.
À l'inverse, si les héritiers sous-évaluent artificiellement le logement à 330 000 € alors qu'il vaut réellement 400 000 €, cela peut entraîner des conséquences fiscales lors de la succession et créer ensuite une plus-value apparente beaucoup plus importante lors de la revente.
Une estimation réaliste dès le départ est donc essentielle.
Quel est le taux de la plus-value immobilière ?
Lorsqu’elle est taxable, la plus-value immobilière des particuliers est en principe soumise à 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, avant prise en compte des éventuels abattements ou exonérations.
Des abattements liés à la durée de détention s’appliquent au-delà de la cinquième année.
L’exonération totale de l’impôt sur le revenu intervient au terme de 22 ans de détention et celle des prélèvements sociaux au terme de 30 ans.
Le notaire calcule la plus-value applicable lors de la vente et procède généralement aux formalités fiscales correspondantes.
Et si le logement hérité devient votre résidence principale ?
La situation fiscale peut être différente.
La vente de la résidence principale bénéficie en principe d’une exonération de plus-value immobilière.
Par exemple, une personne hérite seule de l’appartement de sa mère, s’y installe réellement et en fait sa résidence principale.
Lorsqu’elle le revend ensuite, elle peut bénéficier de l’exonération si les conditions légales sont remplies au moment de la vente.
Il faut toutefois qu’il s’agisse d’une résidence principale réelle et effective.
Une simple domiciliation administrative réalisée quelques semaines avant la vente ne suffit pas nécessairement.
Faut-il payer les droits de succession avant de vendre ?
La succession comporte des obligations fiscales propres.
Le notaire établit notamment la déclaration de succession et calcule, lorsque cela est nécessaire, les droits dus.
Notaires de France rappelle que la déclaration de succession fait partie des principales étapes du règlement successoral et que le notaire établit également l’attestation immobilière lorsqu’un immeuble figure dans le patrimoine.
Dans certaines successions, la vente du bien immobilier peut justement être envisagée parce que les héritiers ne disposent pas immédiatement des liquidités nécessaires pour régler les droits, les charges ou d’autres dettes successorales.
Il est alors important d’anticiper la vente avec le notaire afin d’organiser correctement le calendrier.
Quel délai pour déclarer une succession ?
Lorsque le décès intervient en France, la déclaration de succession doit en principe être déposée dans les six mois du décès. Lorsque le décès intervient à l’étranger, le délai est généralement de douze mois, sous réserve des règles particulières applicables.
Cela ne signifie pas qu’un appartement doit obligatoirement être vendu dans les six mois.
Mais si les héritiers souhaitent vendre, il est souvent utile de lancer rapidement l’estimation et la préparation du dossier afin de ne pas perdre plusieurs mois.
Qui paie les charges pendant la succession ?
Tant que le bien reste dans l’indivision successorale, il continue à générer des dépenses.
Charges de copropriété, assurance, taxe foncière, entretien, chauffage ou travaux peuvent continuer à être dus.
Les héritiers doivent donc organiser la prise en charge de ces dépenses.
Service-Public rappelle notamment que les indivisaires peuvent prendre les mesures nécessaires à la conservation du bien et que les règles de gestion de l’indivision déterminent les décisions pouvant être prises à différentes majorités.
Cela explique pourquoi conserver pendant plusieurs années un appartement vide dans une succession peut finir par coûter cher.
Que faire si un héritier habite dans la maison ?
Autre situation fréquente : l’un des héritiers occupe déjà le logement.
Il peut s’agir d’un enfant qui vivait avec le défunt ou d’un héritier qui décide d’y rester après le décès.
Cette occupation peut compliquer la commercialisation.
Service-Public indique qu’un indivisaire qui utilise seul un bien indivis peut devoir verser une indemnité aux autres indivisaires, sauf accord contraire.
Avant la vente, il faut donc déterminer :
si l’occupant accepte de partir ;
à quelle date ;
si une indemnité d’occupation est due ;
et dans quelles conditions les visites pourront être organisées.
Ces points doivent être réglés suffisamment tôt.
Peut-on vendre un bien hérité encore loué ?
Oui.
Une succession ne met pas automatiquement fin au bail du locataire.
Les héritiers deviennent bailleurs dans les conditions prévues par la réglementation et peuvent décider de vendre le logement occupé, ou envisager une vente libre lorsqu’il est possible de délivrer un congé conforme aux règles applicables.
La présence d’un locataire peut toutefois influencer la valeur du bien.
Un appartement loué avec plusieurs années de bail restant à courir intéressera principalement des investisseurs et pourra être valorisé différemment d’un appartement libre.
La stratégie de vente doit donc être adaptée au bail en cours.
Quels documents préparer pour vendre un bien issu d’une succession ?
Une vente après succession nécessite les documents immobiliers habituels : diagnostics, titre de propriété, documents de copropriété s’il s’agit d’un appartement, informations sur les travaux et pièces relatives au logement.
Mais le notaire devra également disposer des actes permettant de justifier la transmission successorale.
L’attestation immobilière permet notamment d’officialiser le transfert du bien vers les héritiers.
Si plusieurs héritiers vendent ensemble, leurs identités et leurs quotes-parts doivent également être clairement établies.
Préparer le dossier en amont permet d’éviter qu’une vente soit retardée alors qu’un acquéreur a déjà été trouvé.
Peut-on signer un mandat de vente avant la fin de la succession ?
Il est possible de préparer la commercialisation avant que toutes les opérations successorales soient totalement terminées, mais il faut identifier les personnes disposant du pouvoir de vendre et travailler en coordination avec le notaire.
Une agence immobilière doit notamment savoir qui doit signer le mandat et qui devra accepter l’offre puis signer l’avant-contrat.
Lorsque plusieurs héritiers sont concernés, il est préférable de clarifier cet aspect dès le départ.
Cela évite une situation dans laquelle l’agence trouve un acquéreur au prix demandé mais découvre qu’un héritier n’avait jamais donné son accord pour vendre.
Vaut-il mieux vendre rapidement après une succession ?
Cela dépend du projet des héritiers.
Une vente rapide présente certains avantages lorsque personne ne souhaite conserver le bien.
Elle permet de limiter les charges, l’entretien et les risques liés à un logement vacant.
Elle facilite également le partage : une somme d’argent est naturellement plus simple à répartir qu’un appartement.
Mais vendre vite ne signifie pas vendre à n’importe quel prix.
Un logement hérité doit être estimé exactement comme n’importe quel autre bien immobilier.
La situation émotionnelle liée au décès ne doit pas conduire à accepter une forte décote sans justification.
Faut-il vider entièrement le logement avant de vendre ?
Pas nécessairement immédiatement.
Après un décès, un logement peut contenir plusieurs dizaines d’années de meubles, souvenirs et objets personnels.
Les héritiers souhaitent parfois tout débarrasser avant même de demander une estimation.
Il peut pourtant être intéressant de faire passer l’agent immobilier avant le débarras complet.
Cela permet de définir la stratégie de présentation du logement.
Certains meubles peuvent être utiles pour aider les acquéreurs à comprendre les volumes.
D’autres doivent au contraire être retirés pour rendre les pièces plus lisibles.
Dans certains cas, un simple désencombrement, un nettoyage et quelques petites réparations suffisent pour améliorer fortement la présentation.
Faut-il rénover un appartement hérité avant de le vendre ?
Là encore, pas systématiquement.
Un appartement resté dans son état d’origine pendant trente ans peut donner envie aux héritiers de refaire entièrement la cuisine, la salle de bains et les peintures.
Mais une rénovation de 40 000 € ne garantit pas que le prix de vente augmentera de 40 000 €.
Avant d’engager des travaux, il faut comparer :
la valeur du logement en l’état ;
le coût réel de la rénovation ;
le prix potentiel après travaux ;
et le délai nécessaire pour les réaliser.
Dans de nombreux cas, quelques travaux légers et une bonne mise en valeur sont plus rentables qu’une rénovation complète.
Quelle stratégie pour vendre au meilleur prix après une succession ?
La première étape consiste à réunir les héritiers et à déterminer clairement leur objectif.
La deuxième est d’obtenir une estimation professionnelle et argumentée.
Il faut ensuite vérifier avec le notaire que la situation successorale permet la vente et identifier toutes les personnes devant intervenir.
Enfin, la commercialisation doit être menée exactement comme pour n’importe quel autre bien : belles photos, annonce complète, diffusion importante, sélection des acquéreurs, organisation des visites et négociation.
Un bien provenant d’une succession ne doit pas être présenté comme un logement que les héritiers veulent absolument « liquider ».
Cette impression pourrait encourager les acquéreurs à négocier davantage.
Vous souhaitez vendre un appartement ou une maison après une succession ?
Vous avez hérité d’un logement et souhaitez connaître sa valeur avant de décider de le conserver ou de le vendre ?
Immo Malin peut vous accompagner pour réaliser une estimation du bien, définir la stratégie de commercialisation et coordonner les différentes étapes de la vente avec votre notaire.
Lorsque plusieurs héritiers sont concernés, l’objectif est également de fournir une estimation claire et argumentée afin que chacun puisse prendre sa décision sur des bases objectives.
Une fois l’accord obtenu, Immo Malin peut prendre en charge la commercialisation : photos professionnelles, mise en valeur du logement, diffusion sur de nombreux portails, visites, réception des offres et accompagnement jusqu’à la signature chez le notaire.
Avec des honoraires réduits, l’objectif est aussi de préserver au maximum le montant qui reviendra aux héritiers après la vente.
FAQ – Vendre un bien immobilier après une succession
Peut-on vendre une maison juste après un décès ?
La vente peut être préparée rapidement, mais les héritiers doivent être identifiés et le notaire doit pouvoir régulariser la transmission du bien immobilier. Il n’est pas toujours nécessaire d’attendre que l’ensemble de la succession soit définitivement clôturé.
Tous les héritiers doivent-ils signer pour vendre une maison ?
En principe, la vente amiable d’un bien immobilier indivis nécessite l’accord de tous les indivisaires. Des procédures judiciaires permettent néanmoins, dans certaines situations, de dépasser un blocage.
Deux héritiers sur trois peuvent-ils vendre seuls ?
Pas simplement parce qu’ils sont deux sur trois. Si les héritiers souhaitant vendre détiennent au moins deux tiers des droits indivis, ils peuvent, sous certaines conditions, engager devant notaire puis devant le tribunal la procédure prévue par l’article 815-5-1 du Code civil.
Comment est calculée la plus-value d’une maison héritée ?
La valeur d’acquisition retenue est en principe la valeur vénale déclarée dans la succession, augmentée le cas échéant de certains frais et droits admissibles. Cette valeur est comparée au prix de revente pour déterminer la plus-value.
Faut-il un notaire pour vendre une maison héritée ?
Oui, la présence d’un bien immobilier dans une succession nécessite l’intervention du notaire, notamment pour établir et publier l’attestation immobilière constatant le transfert de propriété.
Peut-on vendre si un héritier refuse ?
Une vente amiable classique est normalement bloquée en l’absence d’unanimité. Toutefois, les héritiers détenant au moins deux tiers des droits indivis peuvent, dans les conditions prévues par la loi, demander au tribunal d’autoriser la vente. D’autres recours existent également lorsque le refus d’un indivisaire met en péril l’intérêt commun.
Est-il préférable de vendre rapidement après une succession ?
Cela dépend du projet familial. Lorsque personne ne souhaite conserver le logement, une vente relativement rapide peut éviter l’accumulation de charges et faciliter le partage. Il reste néanmoins essentiel de faire estimer correctement le bien afin de ne pas vendre sous sa valeur réelle.
La situation est fréquente : les héritiers n’ont pas toujours l’usage du logement reçu, celui-ci peut être éloigné de leur domicile ou représenter des charges importantes. Dans d’autres cas, la vente permet simplement de répartir plus facilement la succession entre plusieurs enfants.
Mais vendre un bien immobilier après un décès nécessite de respecter plusieurs étapes.
Qui est réellement propriétaire du logement ? Faut-il attendre que toute la succession soit terminée ? Tous les héritiers doivent-ils être d’accord ? Comment fixer la valeur du bien ? Et surtout, quelle fiscalité s’applique en cas de plus-value ?
Voici ce qu’il faut savoir avant de mettre un bien hérité en vente.
Peut-on vendre une maison ou un appartement reçu en héritage ?
Oui.
Un bien immobilier reçu dans le cadre d’une succession peut être vendu.
En revanche, avant la transaction, il faut déterminer précisément qui sont les héritiers et quels sont leurs droits sur le bien.
Lorsqu’une succession comprend un bien immobilier, l’intervention d’un notaire est obligatoire afin notamment d’établir les actes nécessaires au transfert de propriété.
Le décès ne signifie donc pas qu’un enfant peut immédiatement signer seul un mandat de vente ou un compromis parce qu’il sait qu’il héritera de la maison.
La situation successorale doit d’abord être clarifiée.
Quel est le rôle du notaire après le décès ?
Lorsque la succession comprend un bien immobilier, le notaire joue un rôle central.
Il détermine notamment les personnes appelées à hériter et leurs droits, puis établit les actes nécessaires au règlement de la succession.
Parmi ceux-ci figure généralement l’acte de notoriété, qui permet d’identifier les héritiers.
Le notaire établit également l’attestation immobilière, parfois appelée attestation de propriété immobilière. Celle-ci constate officiellement le transfert du bien immobilier du défunt vers ses héritiers et fait l’objet d’une publication auprès du service de la publicité foncière.
Cette formalité est essentielle pour sécuriser une future vente.
Faut-il attendre que toute la succession soit réglée pour vendre ?
Pas nécessairement.
La vente d’un bien hérité peut, dans certaines situations, intervenir alors que toutes les opérations de règlement de la succession ne sont pas encore totalement achevées.
En revanche, les héritiers doivent être identifiés et la transmission immobilière doit pouvoir être régularisée par le notaire. Une étude notariale rappelle notamment que l’attestation de propriété peut être établie au plus tard en même temps que la vente dans certaines configurations.
Il est donc tout à fait possible de préparer la commercialisation pendant le règlement de la succession, à condition de travailler en coordination avec le notaire.
C’est souvent préférable lorsque le logement est vacant et génère des charges.
Qu’est-ce que l’indivision successorale ?
Lorsqu’il existe plusieurs héritiers, le bien immobilier appartient généralement à l’ensemble d’entre eux jusqu’au partage.
On parle alors d’indivision successorale.
Par exemple, trois enfants héritent ensemble de l’appartement de leur père.
Ils ne deviennent pas propriétaires chacun d’une chambre ou d’un tiers physiquement identifiable du logement.
Ils détiennent chacun une quote-part de droits sur l’ensemble du bien.
Service-Public rappelle qu’avant le partage, les biens successoraux appartiennent collectivement aux héritiers en indivision.
Cette situation a une conséquence très importante lorsqu’il faut vendre.
Tous les héritiers doivent-ils être d’accord pour vendre ?
En principe, oui pour une vente amiable du bien immobilier indivis.
La vente d’un immeuble est un acte important, appelé acte de disposition. Dans une indivision successorale, la décision nécessite normalement l’unanimité des indivisaires.
Prenons un exemple.
Une mère décède et laisse un appartement à ses trois enfants.
Deux souhaitent vendre.
Le troisième veut conserver le logement.
Les deux premiers ne peuvent pas simplement signer une vente classique avec un acquéreur en ignorant le troisième.
Il faut soit trouver un accord, soit utiliser l’une des procédures prévues par la loi.
Que faire si un héritier refuse de vendre ?
C’est l’une des principales sources de blocage dans les successions.
Un héritier peut être attaché sentimentalement à la maison familiale, considérer le prix proposé trop faible ou simplement souhaiter conserver le logement.
Plusieurs solutions sont possibles.
La première consiste naturellement à chercher un accord amiable.
Par exemple, l’héritier qui souhaite conserver le logement peut racheter les droits des autres héritiers.
Il devient alors seul propriétaire et les autres reçoivent leur part financièrement.
Une autre solution consiste à organiser temporairement l’indivision grâce à une convention.
Mais lorsqu’aucun accord n’est possible, une procédure judiciaire peut parfois permettre de débloquer la situation.
Peut-on vendre avec seulement deux tiers des héritiers ?
Attention à une idée reçue fréquente : détenir les deux tiers des droits ne permet pas simplement de vendre le logement sans les autres.
En revanche, l’article 815-5-1 du Code civil prévoit, sous certaines conditions, qu’un ou plusieurs indivisaires représentant au moins deux tiers des droits indivis peuvent engager une procédure afin de demander au tribunal l’autorisation de vendre.
Les héritiers concernés expriment leur intention devant un notaire.
Le notaire fait ensuite signifier cette intention aux autres indivisaires.
Si l’un d’eux s’oppose à la vente ou ne répond pas dans le délai prévu, le notaire établit un procès-verbal et le tribunal judiciaire peut être saisi.
Le juge peut alors autoriser la vente s’il considère notamment qu’elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires.
La règle des deux tiers est donc une possibilité de saisir le tribunal, pas une autorisation automatique de vendre.
Peut-on obliger un héritier à sortir de l’indivision ?
Le Code civil pose également un principe important :
nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision.
Un héritier peut donc en principe demander le partage lorsqu’il ne souhaite plus rester propriétaire avec les autres, sous réserve des exceptions prévues par la loi ou d’une convention temporaire.
Si les héritiers ne parviennent pas à organiser un partage amiable, une procédure judiciaire peut être engagée.
Cette solution est toutefois souvent plus longue et plus coûteuse qu’un accord amiable.
Lorsqu’un bien immobilier est concerné, il est donc généralement préférable de tenter d’abord une négociation entre les héritiers.
Un héritier peut-il vendre uniquement sa part ?
Oui, sous certaines conditions.
Un indivisaire peut céder ses droits dans l’indivision.
Mais lorsqu’il souhaite vendre sa quote-part à une personne extérieure à l’indivision, les autres indivisaires bénéficient de droits particuliers et doivent être informés conformément aux règles applicables. Service-Public rappelle notamment l’existence d’une procédure de notification avant une cession à un tiers.
Dans la pratique, vendre par exemple un tiers d’un appartement occupé par une indivision est évidemment beaucoup moins simple que vendre l’appartement entier.
Le marché potentiel est très réduit.
Pour obtenir le meilleur prix, il est généralement préférable que les héritiers parviennent à vendre ensemble la totalité du logement.
Comment est déterminée la valeur du bien dans une succession ?
La valeur du logement est un sujet particulièrement important.
La déclaration de succession doit retenir une valeur vénale, c’est-à-dire une valeur correspondant au prix auquel le bien aurait raisonnablement pu être vendu sur le marché.
Cette estimation a plusieurs conséquences.
Elle sert notamment à déterminer la valeur de l’actif transmis et peut influencer les droits de succession.
Mais elle aura également une importance si le bien est revendu ultérieurement, car cette valeur servira généralement de référence pour calculer une éventuelle plus-value immobilière.
Il est donc essentiel de ne pas choisir un chiffre approximatif uniquement pour remplir la déclaration.
Pourquoi faire estimer le logement rapidement après le décès ?
Une estimation immobilière réalisée rapidement présente plusieurs avantages.
Elle permet d’abord aux héritiers de disposer d’une référence objective pour la succession.
Elle permet aussi de savoir s’il est préférable de vendre, conserver ou louer le logement.
Enfin, elle limite les discussions entre héritiers.
Lorsqu’un enfant pense que l’appartement vaut 500 000 € et son frère 650 000 €, une estimation reposant sur des références de marché permet de remettre le débat sur des éléments concrets.
Une estimation professionnelle peut notamment prendre en compte l’adresse, la surface, l’étage, l’état du logement, le DPE, l’exposition, les extérieurs, les travaux et la situation de la copropriété.
Peut-on vendre le bien plus cher que la valeur déclarée dans la succession ?
Oui.
La valeur déclarée au moment de la succession n’interdit évidemment pas au marché d’évoluer.
Un appartement évalué 400 000 € lors du décès peut quelques années plus tard être vendu 450 000 €.
Mais cette hausse peut générer une plus-value immobilière taxable, selon la situation.
À l’inverse, une vente réalisée très rapidement après le décès à un prix proche de la valeur correctement déclarée dans la succession entraînera généralement une plus-value beaucoup plus faible.
Comment calculer la plus-value d’un bien hérité ?
Lorsqu’un bien a été reçu gratuitement par héritage, il n’existe pas de prix d’achat payé par l’héritier.
Pour calculer la plus-value immobilière, l’administration retient donc en principe la valeur vénale figurant dans la déclaration de succession. Les droits et certains frais supportés lors de l’acquisition à titre gratuit peuvent venir augmenter cette valeur dans les conditions prévues par la réglementation.
Prenons un exemple simplifié.
Un appartement est évalué à 400 000 € dans la succession.
Deux ans plus tard, les héritiers le vendent 450 000 €.
Avant prise en compte des frais et règles fiscales applicables, la différence est de :
450 000 € – 400 000 € = 50 000 €
C’est cette logique qui sert de point de départ au calcul de la plus-value.
Exemple : vente rapide après la succession
Imaginons maintenant que le logement soit évalué 400 000 € dans la déclaration de succession et vendu six mois plus tard 405 000 €.
L’écart de valeur est beaucoup plus faible.
À l'inverse, si les héritiers sous-évaluent artificiellement le logement à 330 000 € alors qu'il vaut réellement 400 000 €, cela peut entraîner des conséquences fiscales lors de la succession et créer ensuite une plus-value apparente beaucoup plus importante lors de la revente.
Une estimation réaliste dès le départ est donc essentielle.
Quel est le taux de la plus-value immobilière ?
Lorsqu’elle est taxable, la plus-value immobilière des particuliers est en principe soumise à 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, avant prise en compte des éventuels abattements ou exonérations.
Des abattements liés à la durée de détention s’appliquent au-delà de la cinquième année.
L’exonération totale de l’impôt sur le revenu intervient au terme de 22 ans de détention et celle des prélèvements sociaux au terme de 30 ans.
Le notaire calcule la plus-value applicable lors de la vente et procède généralement aux formalités fiscales correspondantes.
Et si le logement hérité devient votre résidence principale ?
La situation fiscale peut être différente.
La vente de la résidence principale bénéficie en principe d’une exonération de plus-value immobilière.
Par exemple, une personne hérite seule de l’appartement de sa mère, s’y installe réellement et en fait sa résidence principale.
Lorsqu’elle le revend ensuite, elle peut bénéficier de l’exonération si les conditions légales sont remplies au moment de la vente.
Il faut toutefois qu’il s’agisse d’une résidence principale réelle et effective.
Une simple domiciliation administrative réalisée quelques semaines avant la vente ne suffit pas nécessairement.
Faut-il payer les droits de succession avant de vendre ?
La succession comporte des obligations fiscales propres.
Le notaire établit notamment la déclaration de succession et calcule, lorsque cela est nécessaire, les droits dus.
Notaires de France rappelle que la déclaration de succession fait partie des principales étapes du règlement successoral et que le notaire établit également l’attestation immobilière lorsqu’un immeuble figure dans le patrimoine.
Dans certaines successions, la vente du bien immobilier peut justement être envisagée parce que les héritiers ne disposent pas immédiatement des liquidités nécessaires pour régler les droits, les charges ou d’autres dettes successorales.
Il est alors important d’anticiper la vente avec le notaire afin d’organiser correctement le calendrier.
Quel délai pour déclarer une succession ?
Lorsque le décès intervient en France, la déclaration de succession doit en principe être déposée dans les six mois du décès. Lorsque le décès intervient à l’étranger, le délai est généralement de douze mois, sous réserve des règles particulières applicables.
Cela ne signifie pas qu’un appartement doit obligatoirement être vendu dans les six mois.
Mais si les héritiers souhaitent vendre, il est souvent utile de lancer rapidement l’estimation et la préparation du dossier afin de ne pas perdre plusieurs mois.
Qui paie les charges pendant la succession ?
Tant que le bien reste dans l’indivision successorale, il continue à générer des dépenses.
Charges de copropriété, assurance, taxe foncière, entretien, chauffage ou travaux peuvent continuer à être dus.
Les héritiers doivent donc organiser la prise en charge de ces dépenses.
Service-Public rappelle notamment que les indivisaires peuvent prendre les mesures nécessaires à la conservation du bien et que les règles de gestion de l’indivision déterminent les décisions pouvant être prises à différentes majorités.
Cela explique pourquoi conserver pendant plusieurs années un appartement vide dans une succession peut finir par coûter cher.
Que faire si un héritier habite dans la maison ?
Autre situation fréquente : l’un des héritiers occupe déjà le logement.
Il peut s’agir d’un enfant qui vivait avec le défunt ou d’un héritier qui décide d’y rester après le décès.
Cette occupation peut compliquer la commercialisation.
Service-Public indique qu’un indivisaire qui utilise seul un bien indivis peut devoir verser une indemnité aux autres indivisaires, sauf accord contraire.
Avant la vente, il faut donc déterminer :
si l’occupant accepte de partir ;
à quelle date ;
si une indemnité d’occupation est due ;
et dans quelles conditions les visites pourront être organisées.
Ces points doivent être réglés suffisamment tôt.
Peut-on vendre un bien hérité encore loué ?
Oui.
Une succession ne met pas automatiquement fin au bail du locataire.
Les héritiers deviennent bailleurs dans les conditions prévues par la réglementation et peuvent décider de vendre le logement occupé, ou envisager une vente libre lorsqu’il est possible de délivrer un congé conforme aux règles applicables.
La présence d’un locataire peut toutefois influencer la valeur du bien.
Un appartement loué avec plusieurs années de bail restant à courir intéressera principalement des investisseurs et pourra être valorisé différemment d’un appartement libre.
La stratégie de vente doit donc être adaptée au bail en cours.
Quels documents préparer pour vendre un bien issu d’une succession ?
Une vente après succession nécessite les documents immobiliers habituels : diagnostics, titre de propriété, documents de copropriété s’il s’agit d’un appartement, informations sur les travaux et pièces relatives au logement.
Mais le notaire devra également disposer des actes permettant de justifier la transmission successorale.
L’attestation immobilière permet notamment d’officialiser le transfert du bien vers les héritiers.
Si plusieurs héritiers vendent ensemble, leurs identités et leurs quotes-parts doivent également être clairement établies.
Préparer le dossier en amont permet d’éviter qu’une vente soit retardée alors qu’un acquéreur a déjà été trouvé.
Peut-on signer un mandat de vente avant la fin de la succession ?
Il est possible de préparer la commercialisation avant que toutes les opérations successorales soient totalement terminées, mais il faut identifier les personnes disposant du pouvoir de vendre et travailler en coordination avec le notaire.
Une agence immobilière doit notamment savoir qui doit signer le mandat et qui devra accepter l’offre puis signer l’avant-contrat.
Lorsque plusieurs héritiers sont concernés, il est préférable de clarifier cet aspect dès le départ.
Cela évite une situation dans laquelle l’agence trouve un acquéreur au prix demandé mais découvre qu’un héritier n’avait jamais donné son accord pour vendre.
Vaut-il mieux vendre rapidement après une succession ?
Cela dépend du projet des héritiers.
Une vente rapide présente certains avantages lorsque personne ne souhaite conserver le bien.
Elle permet de limiter les charges, l’entretien et les risques liés à un logement vacant.
Elle facilite également le partage : une somme d’argent est naturellement plus simple à répartir qu’un appartement.
Mais vendre vite ne signifie pas vendre à n’importe quel prix.
Un logement hérité doit être estimé exactement comme n’importe quel autre bien immobilier.
La situation émotionnelle liée au décès ne doit pas conduire à accepter une forte décote sans justification.
Faut-il vider entièrement le logement avant de vendre ?
Pas nécessairement immédiatement.
Après un décès, un logement peut contenir plusieurs dizaines d’années de meubles, souvenirs et objets personnels.
Les héritiers souhaitent parfois tout débarrasser avant même de demander une estimation.
Il peut pourtant être intéressant de faire passer l’agent immobilier avant le débarras complet.
Cela permet de définir la stratégie de présentation du logement.
Certains meubles peuvent être utiles pour aider les acquéreurs à comprendre les volumes.
D’autres doivent au contraire être retirés pour rendre les pièces plus lisibles.
Dans certains cas, un simple désencombrement, un nettoyage et quelques petites réparations suffisent pour améliorer fortement la présentation.
Faut-il rénover un appartement hérité avant de le vendre ?
Là encore, pas systématiquement.
Un appartement resté dans son état d’origine pendant trente ans peut donner envie aux héritiers de refaire entièrement la cuisine, la salle de bains et les peintures.
Mais une rénovation de 40 000 € ne garantit pas que le prix de vente augmentera de 40 000 €.
Avant d’engager des travaux, il faut comparer :
la valeur du logement en l’état ;
le coût réel de la rénovation ;
le prix potentiel après travaux ;
et le délai nécessaire pour les réaliser.
Dans de nombreux cas, quelques travaux légers et une bonne mise en valeur sont plus rentables qu’une rénovation complète.
Quelle stratégie pour vendre au meilleur prix après une succession ?
La première étape consiste à réunir les héritiers et à déterminer clairement leur objectif.
La deuxième est d’obtenir une estimation professionnelle et argumentée.
Il faut ensuite vérifier avec le notaire que la situation successorale permet la vente et identifier toutes les personnes devant intervenir.
Enfin, la commercialisation doit être menée exactement comme pour n’importe quel autre bien : belles photos, annonce complète, diffusion importante, sélection des acquéreurs, organisation des visites et négociation.
Un bien provenant d’une succession ne doit pas être présenté comme un logement que les héritiers veulent absolument « liquider ».
Cette impression pourrait encourager les acquéreurs à négocier davantage.
Vous souhaitez vendre un appartement ou une maison après une succession ?
Vous avez hérité d’un logement et souhaitez connaître sa valeur avant de décider de le conserver ou de le vendre ?
Immo Malin peut vous accompagner pour réaliser une estimation du bien, définir la stratégie de commercialisation et coordonner les différentes étapes de la vente avec votre notaire.
Lorsque plusieurs héritiers sont concernés, l’objectif est également de fournir une estimation claire et argumentée afin que chacun puisse prendre sa décision sur des bases objectives.
Une fois l’accord obtenu, Immo Malin peut prendre en charge la commercialisation : photos professionnelles, mise en valeur du logement, diffusion sur de nombreux portails, visites, réception des offres et accompagnement jusqu’à la signature chez le notaire.
Avec des honoraires réduits, l’objectif est aussi de préserver au maximum le montant qui reviendra aux héritiers après la vente.
FAQ – Vendre un bien immobilier après une succession
Peut-on vendre une maison juste après un décès ?
La vente peut être préparée rapidement, mais les héritiers doivent être identifiés et le notaire doit pouvoir régulariser la transmission du bien immobilier. Il n’est pas toujours nécessaire d’attendre que l’ensemble de la succession soit définitivement clôturé.
Tous les héritiers doivent-ils signer pour vendre une maison ?
En principe, la vente amiable d’un bien immobilier indivis nécessite l’accord de tous les indivisaires. Des procédures judiciaires permettent néanmoins, dans certaines situations, de dépasser un blocage.
Deux héritiers sur trois peuvent-ils vendre seuls ?
Pas simplement parce qu’ils sont deux sur trois. Si les héritiers souhaitant vendre détiennent au moins deux tiers des droits indivis, ils peuvent, sous certaines conditions, engager devant notaire puis devant le tribunal la procédure prévue par l’article 815-5-1 du Code civil.
Comment est calculée la plus-value d’une maison héritée ?
La valeur d’acquisition retenue est en principe la valeur vénale déclarée dans la succession, augmentée le cas échéant de certains frais et droits admissibles. Cette valeur est comparée au prix de revente pour déterminer la plus-value.
Faut-il un notaire pour vendre une maison héritée ?
Oui, la présence d’un bien immobilier dans une succession nécessite l’intervention du notaire, notamment pour établir et publier l’attestation immobilière constatant le transfert de propriété.
Peut-on vendre si un héritier refuse ?
Une vente amiable classique est normalement bloquée en l’absence d’unanimité. Toutefois, les héritiers détenant au moins deux tiers des droits indivis peuvent, dans les conditions prévues par la loi, demander au tribunal d’autoriser la vente. D’autres recours existent également lorsque le refus d’un indivisaire met en péril l’intérêt commun.
Est-il préférable de vendre rapidement après une succession ?
Cela dépend du projet familial. Lorsque personne ne souhaite conserver le logement, une vente relativement rapide peut éviter l’accumulation de charges et faciliter le partage. Il reste néanmoins essentiel de faire estimer correctement le bien afin de ne pas vendre sous sa valeur réelle.
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