Vendre en indivision : faut-il l’accord de tous ?
Vendre un bien en indivision : faut-il l'accord de tous les propriétaires ?
Un frère veut vendre l'appartement hérité de leurs parents, sa sœur préfère le garder en location. Un couple séparé possède toujours son ancien logement à parts égales et l'un des deux refuse toute mise en vente. Ces situations, très fréquentes après une succession ou une séparation, tournent presque toujours autour de la même question : faut-il l'accord de tous les indivisaires pour vendre, ou existe-t-il des solutions pour débloquer la situation ? La réponse a changé récemment : la loi n°2026-248 du 7 avril 2026 a assoupli plusieurs règles pour sortir plus facilement d'une indivision bloquée.
Qu'est-ce que l'indivision, exactement ?
L'indivision désigne la situation dans laquelle plusieurs personnes sont propriétaires d'un même bien, chacune pour une quote-part, sans division matérielle du bien lui-même. Elle naît le plus souvent d'une succession (les héritiers deviennent indivisaires jusqu'au partage), d'une séparation (concubins, partenaires de Pacs ou époux ayant acheté ensemble) ou d'un achat à plusieurs en dehors de tout lien familial. Le principe posé par l'article 815 du code civil est clair : nul ne peut être contraint de demeurer dans l'indivision, et chaque indivisaire peut, à tout moment, provoquer le partage — sauf convention d'indivision ou décision judiciaire en suspendant temporairement l'exercice.
Le principe : l'unanimité pour vendre un bien indivis
Vendre l'intégralité d'un bien immobilier indivis est un acte de disposition. Or l'article 815-3, dernier alinéa, du code civil est sans ambiguïté : tout acte qui ne relève pas de l'administration courante du bien requiert le consentement de tous les indivisaires. Concrètement, si l'indivision compte quatre héritiers, la signature d'un seul compromis de vente suppose la signature — ou une procuration en bonne et due forme — des quatre personnes. Un seul refus, même minoritaire en quote-part, suffit en principe à bloquer la vente.
C'est cette règle qui explique la majorité des blocages observés en pratique, en particulier dans les indivisions successorales où les héritiers n'ont pas les mêmes projets ou la même relation au bien familial.
Ce que la majorité des deux tiers peut décider seule
La loi n'impose pas l'unanimité pour tout. Depuis la réforme de 2009, l'article 815-3 du code civil permet aux indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis de décider seuls, à cette majorité :
En revanche, la vente de l'immeuble lui-même n'entre pas dans ce périmètre : la majorité des deux tiers ne permet pas, à elle seule, de signer l'acte de vente à la place des indivisaires minoritaires. Elle ouvre en revanche l'accès à des procédures spécifiques, décrites ci-dessous, pour contourner un blocage.
Vendre malgré un indivisaire réticent : les procédures dérogatoires
Le droit prévoit plusieurs mécanismes pour éviter qu'un indivisaire isolé ne paralyse indéfiniment une vente.
L'autorisation judiciaire pour péril (article 815-5). Un indivisaire peut demander au tribunal l'autorisation de passer seul un acte pour lequel le consentement d'un coïndivisaire serait normalement nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l'intérêt commun — par exemple un bien qui se dégrade faute d'entretien ou une opportunité de vente qui ne se représentera pas.
La vente à la majorité des deux tiers, sous contrôle du tribunal (article 815-5-1). Les indivisaires détenant au moins deux tiers des droits peuvent exprimer devant notaire leur intention de vendre. Le notaire notifie cette intention aux autres indivisaires, qui disposent alors de trois mois pour s'y opposer ou garder le silence. En cas d'opposition ou de silence, le notaire dresse un procès-verbal et le tribunal judiciaire peut autoriser la vente, dès lors qu'elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des indivisaires minoritaires. La vente s'opère alors par licitation et devient opposable à l'indivisaire qui n'a pas consenti.
La réforme du 7 avril 2026 et le nouvel article 815-6. C'est l'apport le plus significatif de l'année : le président du tribunal judiciaire peut désormais autoriser un indivisaire à vendre seul un bien indivis, sans attendre la procédure longue de l'article 815-5-1. La loi ne fixe pas de critères précis — le juge conserve un large pouvoir d'appréciation, en s'inspirant de la notion d'urgence et d'intérêt commun déjà dégagée par la jurisprudence. Cette voie est pensée pour les indivisions successorales conflictuelles ou paralysées par le silence prolongé d'un héritier.
Un régime particulier existe également pour certains immeubles situés en Corse dont les droits de propriété sont établis par acte de notoriété : la vente peut y être décidée à la majorité des deux tiers sans passer systématiquement par une autorisation judiciaire préalable, sous réserve d'un délai d'opposition de trois mois pour les minoritaires.
Vendre sa seule quote-part : le droit de préemption des autres indivisaires
Un indivisaire n'est pas obligé d'attendre l'accord des autres pour se désengager : il peut céder sa propre quote-part à un tiers étranger à l'indivision. L'article 815-14 du code civil impose toutefois de notifier aux autres indivisaires le prix, les conditions de la vente et l'identité de l'acquéreur pressenti. Chacun dispose alors d'un délai d'un mois pour exercer son droit de préemption et racheter la part aux mêmes conditions, ce qui permet de garder le bien dans le cercle familial ou entre coïndivisaires plutôt que de faire entrer un inconnu dans l'indivision.
En dernier recours : le partage judiciaire
Lorsqu'aucun accord n'est trouvé, tout indivisaire peut saisir le tribunal pour provoquer le partage (article 815). Si le bien ne peut être partagé en nature — ce qui est le cas de la grande majorité des appartements et maisons — le juge ordonne sa vente aux enchères, ou licitation judiciaire. La loi du 7 avril 2026 a également élargi le champ du partage judiciaire, désormais ouvert non seulement aux indivisions successorales mais aussi aux liquidations patrimoniales entre époux, partenaires de Pacs ou concubins, et renforcé les pouvoirs du juge commis pour trancher les contestations et ordonner les licitations nécessaires en cours de procédure.
Cette voie reste toutefois la plus longue et la plus coûteuse : frais de procédure, d'expertise et, in fine, un prix de vente aux enchères généralement inférieur à celui d'une vente amiable négociée. Elle doit être envisagée comme un filet de sécurité, pas comme une stratégie de départ.
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Foire aux questions
Faut-il l'accord de tous les indivisaires pour vendre un bien en indivision ?
Oui, en principe : la vente d'un immeuble indivis est un acte de disposition qui requiert l'unanimité des indivisaires (article 815-3 du code civil), sauf recours à l'une des procédures dérogatoires prévues par la loi.
Que peut décider la majorité des deux tiers sans l'accord de tous ?
Les actes d'administration courante, la désignation d'un mandataire, la vente des meubles indivis pour payer les dettes de l'indivision et la conclusion de baux d'habitation — mais pas la vente de l'immeuble lui-même.
Peut-on vendre un bien indivis malgré le refus d'un indivisaire ?
Oui, dans certains cas : autorisation judiciaire si le refus met en péril l'intérêt commun (article 815-5), vente à la majorité des deux tiers validée par le tribunal (article 815-5-1), ou, depuis la loi du 7 avril 2026, autorisation du président du tribunal judiciaire pour qu'un seul indivisaire vende (article 815-6).
Qu'est-ce qui a changé avec la loi du 7 avril 2026 ?
Elle a créé une voie plus rapide en modifiant l'article 815-6 : le président du tribunal judiciaire peut désormais autoriser un indivisaire à vendre seul, sans attendre la procédure longue de l'article 815-5-1. Elle a aussi élargi le champ du partage judiciaire.
Un indivisaire peut-il vendre uniquement sa propre part ?
Oui, mais il doit notifier aux autres indivisaires le prix, les conditions et l'identité de l'acquéreur pressenti. Ceux-ci disposent d'un mois pour exercer leur droit de préemption et racheter la part aux mêmes conditions (article 815-14).
Que se passe-t-il si aucun accord n'est possible ?
Tout indivisaire peut demander le partage judiciaire. Si le bien ne peut être partagé en nature, le tribunal ordonne sa vente aux enchères (licitation judiciaire) — une solution plus longue et généralement moins avantageuse financièrement qu'une vente amiable.
Qu'est-ce que l'indivision, exactement ?
L'indivision désigne la situation dans laquelle plusieurs personnes sont propriétaires d'un même bien, chacune pour une quote-part, sans division matérielle du bien lui-même. Elle naît le plus souvent d'une succession (les héritiers deviennent indivisaires jusqu'au partage), d'une séparation (concubins, partenaires de Pacs ou époux ayant acheté ensemble) ou d'un achat à plusieurs en dehors de tout lien familial. Le principe posé par l'article 815 du code civil est clair : nul ne peut être contraint de demeurer dans l'indivision, et chaque indivisaire peut, à tout moment, provoquer le partage — sauf convention d'indivision ou décision judiciaire en suspendant temporairement l'exercice.
Le principe : l'unanimité pour vendre un bien indivis
Vendre l'intégralité d'un bien immobilier indivis est un acte de disposition. Or l'article 815-3, dernier alinéa, du code civil est sans ambiguïté : tout acte qui ne relève pas de l'administration courante du bien requiert le consentement de tous les indivisaires. Concrètement, si l'indivision compte quatre héritiers, la signature d'un seul compromis de vente suppose la signature — ou une procuration en bonne et due forme — des quatre personnes. Un seul refus, même minoritaire en quote-part, suffit en principe à bloquer la vente.
C'est cette règle qui explique la majorité des blocages observés en pratique, en particulier dans les indivisions successorales où les héritiers n'ont pas les mêmes projets ou la même relation au bien familial.
Ce que la majorité des deux tiers peut décider seule
La loi n'impose pas l'unanimité pour tout. Depuis la réforme de 2009, l'article 815-3 du code civil permet aux indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis de décider seuls, à cette majorité :
- les actes d'administration courants relatifs au bien (travaux d'entretien, gestion locative courante) ;
- la désignation d'un mandataire chargé d'administrer le bien pour le compte de tous ;
- la vente des meubles indivis pour régler les dettes et charges de l'indivision ;
- la conclusion ou le renouvellement d'un bail d'habitation (hors bail agricole, commercial ou industriel).
En revanche, la vente de l'immeuble lui-même n'entre pas dans ce périmètre : la majorité des deux tiers ne permet pas, à elle seule, de signer l'acte de vente à la place des indivisaires minoritaires. Elle ouvre en revanche l'accès à des procédures spécifiques, décrites ci-dessous, pour contourner un blocage.
Vendre malgré un indivisaire réticent : les procédures dérogatoires
Le droit prévoit plusieurs mécanismes pour éviter qu'un indivisaire isolé ne paralyse indéfiniment une vente.
L'autorisation judiciaire pour péril (article 815-5). Un indivisaire peut demander au tribunal l'autorisation de passer seul un acte pour lequel le consentement d'un coïndivisaire serait normalement nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l'intérêt commun — par exemple un bien qui se dégrade faute d'entretien ou une opportunité de vente qui ne se représentera pas.
La vente à la majorité des deux tiers, sous contrôle du tribunal (article 815-5-1). Les indivisaires détenant au moins deux tiers des droits peuvent exprimer devant notaire leur intention de vendre. Le notaire notifie cette intention aux autres indivisaires, qui disposent alors de trois mois pour s'y opposer ou garder le silence. En cas d'opposition ou de silence, le notaire dresse un procès-verbal et le tribunal judiciaire peut autoriser la vente, dès lors qu'elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des indivisaires minoritaires. La vente s'opère alors par licitation et devient opposable à l'indivisaire qui n'a pas consenti.
La réforme du 7 avril 2026 et le nouvel article 815-6. C'est l'apport le plus significatif de l'année : le président du tribunal judiciaire peut désormais autoriser un indivisaire à vendre seul un bien indivis, sans attendre la procédure longue de l'article 815-5-1. La loi ne fixe pas de critères précis — le juge conserve un large pouvoir d'appréciation, en s'inspirant de la notion d'urgence et d'intérêt commun déjà dégagée par la jurisprudence. Cette voie est pensée pour les indivisions successorales conflictuelles ou paralysées par le silence prolongé d'un héritier.
Un régime particulier existe également pour certains immeubles situés en Corse dont les droits de propriété sont établis par acte de notoriété : la vente peut y être décidée à la majorité des deux tiers sans passer systématiquement par une autorisation judiciaire préalable, sous réserve d'un délai d'opposition de trois mois pour les minoritaires.
Vendre sa seule quote-part : le droit de préemption des autres indivisaires
Un indivisaire n'est pas obligé d'attendre l'accord des autres pour se désengager : il peut céder sa propre quote-part à un tiers étranger à l'indivision. L'article 815-14 du code civil impose toutefois de notifier aux autres indivisaires le prix, les conditions de la vente et l'identité de l'acquéreur pressenti. Chacun dispose alors d'un délai d'un mois pour exercer son droit de préemption et racheter la part aux mêmes conditions, ce qui permet de garder le bien dans le cercle familial ou entre coïndivisaires plutôt que de faire entrer un inconnu dans l'indivision.
En dernier recours : le partage judiciaire
Lorsqu'aucun accord n'est trouvé, tout indivisaire peut saisir le tribunal pour provoquer le partage (article 815). Si le bien ne peut être partagé en nature — ce qui est le cas de la grande majorité des appartements et maisons — le juge ordonne sa vente aux enchères, ou licitation judiciaire. La loi du 7 avril 2026 a également élargi le champ du partage judiciaire, désormais ouvert non seulement aux indivisions successorales mais aussi aux liquidations patrimoniales entre époux, partenaires de Pacs ou concubins, et renforcé les pouvoirs du juge commis pour trancher les contestations et ordonner les licitations nécessaires en cours de procédure.
Cette voie reste toutefois la plus longue et la plus coûteuse : frais de procédure, d'expertise et, in fine, un prix de vente aux enchères généralement inférieur à celui d'une vente amiable négociée. Elle doit être envisagée comme un filet de sécurité, pas comme une stratégie de départ.
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Succession, séparation, indivisaire injoignable ou récalcitrant : nos équipes savent piloter une vente en indivision de bout en bout — recueil des accords et procurations, coordination avec le notaire, et orientation vers la procédure adaptée (article 815-5, 815-5-1 ou nouvel article 815-6) lorsqu'un blocage persiste. Contactez Immo Malin pour une estimation et un accompagnement avec des honoraires réduits (990 € ou 2,5 %), pensé pour avancer même quand les indivisaires ne sont pas tous d'accord au départ. Demander un accompagnement
Foire aux questions
Faut-il l'accord de tous les indivisaires pour vendre un bien en indivision ?
Oui, en principe : la vente d'un immeuble indivis est un acte de disposition qui requiert l'unanimité des indivisaires (article 815-3 du code civil), sauf recours à l'une des procédures dérogatoires prévues par la loi.
Que peut décider la majorité des deux tiers sans l'accord de tous ?
Les actes d'administration courante, la désignation d'un mandataire, la vente des meubles indivis pour payer les dettes de l'indivision et la conclusion de baux d'habitation — mais pas la vente de l'immeuble lui-même.
Peut-on vendre un bien indivis malgré le refus d'un indivisaire ?
Oui, dans certains cas : autorisation judiciaire si le refus met en péril l'intérêt commun (article 815-5), vente à la majorité des deux tiers validée par le tribunal (article 815-5-1), ou, depuis la loi du 7 avril 2026, autorisation du président du tribunal judiciaire pour qu'un seul indivisaire vende (article 815-6).
Qu'est-ce qui a changé avec la loi du 7 avril 2026 ?
Elle a créé une voie plus rapide en modifiant l'article 815-6 : le président du tribunal judiciaire peut désormais autoriser un indivisaire à vendre seul, sans attendre la procédure longue de l'article 815-5-1. Elle a aussi élargi le champ du partage judiciaire.
Un indivisaire peut-il vendre uniquement sa propre part ?
Oui, mais il doit notifier aux autres indivisaires le prix, les conditions et l'identité de l'acquéreur pressenti. Ceux-ci disposent d'un mois pour exercer leur droit de préemption et racheter la part aux mêmes conditions (article 815-14).
Que se passe-t-il si aucun accord n'est possible ?
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