Travaux de copropriété avant la vente : qui paie ?
Travaux de copropriété votés avant une vente : qui paie, le vendeur ou l'acheteur ?
Ravalement de façade voté en assemblée générale un an avant la mise en vente, appels de fonds étalés sur trois exercices : qui doit régler la facture, le vendeur qui a voté les travaux ou l'acheteur qui emménage pendant leur réalisation ? L'idée reçue veut que celui qui a voté les travaux les paie. C'est faux : la loi retient un critère bien plus précis, et souvent contre-intuitif, qui peut faire basculer plusieurs milliers d'euros d'un camp à l'autre.
Le principe légal : la date d'exigibilité, pas la date du vote
L'article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965 pose une règle claire : la charge des travaux votés en assemblée générale repose sur celui qui est copropriétaire à la date d'exigibilité de l'appel de fonds, et non sur celui qui était copropriétaire au moment du vote. Autrement dit, ce qui compte n'est pas la date de la décision, mais la date d'échéance de chaque appel de provision fixée par le syndic, en général selon l'échéancier voté en assemblée générale.
Concrètement, si un vendeur a voté un ravalement en 2024 mais que l'acte de vente est signé avant l'appel de fonds correspondant à la troisième tranche de travaux, c'est l'acheteur, devenu copropriétaire, qui règlera cette tranche — même s'il n'a jamais participé au vote ni choisi l'entreprise. À l'inverse, un appel de fonds déjà exigible avant la signature reste à la charge du vendeur, même si l'acheteur profitera ensuite des travaux terminés.
Un exemple chiffré pour comprendre
Prenons une copropriété qui vote en janvier 2025 un ravalement de 150 000 € pour l'ensemble de l'immeuble, payable en trois appels de fonds : mars 2025, septembre 2025 et mars 2026. Un copropriétaire vend son lot avec signature de l'acte authentique en décembre 2025.
Ce mécanisme explique pourquoi un acheteur peut se retrouver à financer des travaux décidés bien avant son arrivée dans la copropriété — d'où l'importance de vérifier, avant de signer, l'échéancier exact des appels de fonds à venir.
L'état daté : le document qui retrace tout
C'est l'état daté, établi par le syndic à la demande du notaire, qui permet de connaître avec précision la situation du lot vendu : sommes déjà versées, appels en cours, appels à venir déjà votés, et répartition entre vendeur et acheteur selon la règle de l'exigibilité. Son coût est plafonné à 380 € TTC depuis le décret n° 2020-153 du 21 février 2020 — un plafond que la FNAIM a tenté de faire réévaluer pour tenir compte de l'inflation. Le Conseil d'État a rejeté ce recours le 17 mars 2026, jugeant que la hausse générale des coûts ne suffisait pas, à elle seule, à démontrer que le plafond ne couvrait plus les frais réels des syndics. Le montant de 380 € reste donc la référence en 2026.
En amont, dès le compromis de vente, un pré-état daté doit également être remis à l'acquéreur : il donne une première vision de la situation financière du lot et de la copropriété, avant l'état daté définitif établi juste avant la signature de l'acte authentique.
Le fonds travaux ALUR : une exception à connaître
Depuis la loi ALUR, la plupart des copropriétés doivent constituer un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle obligatoire (article 14-2 de la loi de 1965). Ce fonds sert à anticiper les grosses dépenses futures. Or, contrairement à une idée répandue, les sommes versées par le vendeur au fil des années ne lui sont pas remboursées à l'occasion de la vente : elles restent attachées au lot et bénéficient au nouvel acquéreur, sauf si l'acte de vente prévoit une clause contraire organisant un remboursement ou une indemnisation du vendeur pour sa quote-part cumulée dans le fonds.
C'est un point à négocier explicitement lors de la rédaction du compromis : un vendeur qui a cotisé pendant plusieurs années à un fonds travaux conséquent peut légitimement demander à en être indemnisé par l'acheteur, mais cela suppose un accord exprès entre les parties, la loi ne l'imposant pas automatiquement.
Ce qu'il faut vérifier avant de signer
Pour éviter les mauvaises surprises, quelques vérifications s'imposent avant de s'engager :
Pour l'acheteur, ces éléments doivent être intégrés à la négociation du prix : un immeuble qui vient de voter un ravalement ou une réfection de toiture représente une charge financière à venir, même si le vendeur en assume une partie.
Un point de vigilance pour le compromis de vente
Les parties peuvent, d'un commun accord, déroger contractuellement à la règle légale de l'exigibilité en insérant une clause de répartition différente dans le compromis — par exemple faire supporter au vendeur l'intégralité du coût des travaux qu'il a votés, indépendamment de la date des appels de fonds. Ce type de clause, fréquent en pratique pour éviter les litiges, doit être rédigé avec précision et anticipé dès l'avant-contrat plutôt que découvert au moment de l'état daté.
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Foire aux questions
Qui paie les travaux de copropriété votés avant la vente : le vendeur ou l'acheteur ?
Cela dépend de la date d'exigibilité de chaque appel de fonds, et non de la date du vote (article 6-2 de la loi de 1965). Les appels exigibles avant la vente sont à la charge du vendeur, ceux exigibles après sont à la charge de l'acheteur.
Un acheteur peut-il devoir payer des travaux qu'il n'a pas votés ?
Oui. S'il devient copropriétaire avant qu'un appel de fonds lié à des travaux déjà votés ne devienne exigible, cet appel lui sera facturé, même s'il n'a pas participé à l'assemblée générale qui a décidé des travaux.
Le vendeur récupère-t-il les sommes versées au fonds travaux ALUR ?
Non, en principe : ces sommes restent attachées au lot et bénéficient à l'acheteur, sauf clause contraire prévue expressément dans l'acte de vente pour indemniser le vendeur de sa quote-part.
Combien coûte l'état daté et qui le paie ?
Son coût est plafonné à 380 € TTC (décret du 21 février 2020), plafond confirmé par le Conseil d'État le 17 mars 2026. Il est facturé au copropriétaire vendeur, qui doit le fournir dans le cadre de la vente.
Peut-on répartir différemment le coût des travaux entre vendeur et acheteur ?
Oui, les parties peuvent prévoir une clause contractuelle dérogeant à la règle légale de l'exigibilité, par exemple en faisant supporter au vendeur l'intégralité des travaux qu'il a votés. Cette clause doit être négociée dès le compromis de vente.
Où trouver l'échéancier des appels de fonds liés à des travaux votés ?
Dans les procès-verbaux des assemblées générales et dans l'état daté établi par le syndic, qui détaille les sommes déjà appelées et celles restant à échoir.
Le principe légal : la date d'exigibilité, pas la date du vote
L'article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965 pose une règle claire : la charge des travaux votés en assemblée générale repose sur celui qui est copropriétaire à la date d'exigibilité de l'appel de fonds, et non sur celui qui était copropriétaire au moment du vote. Autrement dit, ce qui compte n'est pas la date de la décision, mais la date d'échéance de chaque appel de provision fixée par le syndic, en général selon l'échéancier voté en assemblée générale.
Concrètement, si un vendeur a voté un ravalement en 2024 mais que l'acte de vente est signé avant l'appel de fonds correspondant à la troisième tranche de travaux, c'est l'acheteur, devenu copropriétaire, qui règlera cette tranche — même s'il n'a jamais participé au vote ni choisi l'entreprise. À l'inverse, un appel de fonds déjà exigible avant la signature reste à la charge du vendeur, même si l'acheteur profitera ensuite des travaux terminés.
Un exemple chiffré pour comprendre
Prenons une copropriété qui vote en janvier 2025 un ravalement de 150 000 € pour l'ensemble de l'immeuble, payable en trois appels de fonds : mars 2025, septembre 2025 et mars 2026. Un copropriétaire vend son lot avec signature de l'acte authentique en décembre 2025.
- Les appels de mars 2025 et septembre 2025 sont exigibles avant la vente : ils restent à la charge du vendeur, quel que soit le rythme réel d'avancement du chantier.
- L'appel de mars 2026 devient exigible après la signature : il sera facturé à l'acheteur, devenu copropriétaire, même s'il n'a pas voté les travaux et n'était pas encore propriétaire lors de l'assemblée générale.
Ce mécanisme explique pourquoi un acheteur peut se retrouver à financer des travaux décidés bien avant son arrivée dans la copropriété — d'où l'importance de vérifier, avant de signer, l'échéancier exact des appels de fonds à venir.
L'état daté : le document qui retrace tout
C'est l'état daté, établi par le syndic à la demande du notaire, qui permet de connaître avec précision la situation du lot vendu : sommes déjà versées, appels en cours, appels à venir déjà votés, et répartition entre vendeur et acheteur selon la règle de l'exigibilité. Son coût est plafonné à 380 € TTC depuis le décret n° 2020-153 du 21 février 2020 — un plafond que la FNAIM a tenté de faire réévaluer pour tenir compte de l'inflation. Le Conseil d'État a rejeté ce recours le 17 mars 2026, jugeant que la hausse générale des coûts ne suffisait pas, à elle seule, à démontrer que le plafond ne couvrait plus les frais réels des syndics. Le montant de 380 € reste donc la référence en 2026.
En amont, dès le compromis de vente, un pré-état daté doit également être remis à l'acquéreur : il donne une première vision de la situation financière du lot et de la copropriété, avant l'état daté définitif établi juste avant la signature de l'acte authentique.
Le fonds travaux ALUR : une exception à connaître
Depuis la loi ALUR, la plupart des copropriétés doivent constituer un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle obligatoire (article 14-2 de la loi de 1965). Ce fonds sert à anticiper les grosses dépenses futures. Or, contrairement à une idée répandue, les sommes versées par le vendeur au fil des années ne lui sont pas remboursées à l'occasion de la vente : elles restent attachées au lot et bénéficient au nouvel acquéreur, sauf si l'acte de vente prévoit une clause contraire organisant un remboursement ou une indemnisation du vendeur pour sa quote-part cumulée dans le fonds.
C'est un point à négocier explicitement lors de la rédaction du compromis : un vendeur qui a cotisé pendant plusieurs années à un fonds travaux conséquent peut légitimement demander à en être indemnisé par l'acheteur, mais cela suppose un accord exprès entre les parties, la loi ne l'imposant pas automatiquement.
Ce qu'il faut vérifier avant de signer
Pour éviter les mauvaises surprises, quelques vérifications s'imposent avant de s'engager :
- les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, pour identifier les travaux déjà votés et leur échéancier d'appels de fonds ;
- le carnet d'entretien de l'immeuble, qui recense les travaux réalisés et à prévoir ;
- le montant du fonds travaux ALUR disponible et la quote-part correspondant au lot ;
- les travaux votés mais pas encore appelés, qui deviendront à la charge de l'acheteur dès leur exigibilité, même s'ils ne figurent pas encore sur l'état daté.
Pour l'acheteur, ces éléments doivent être intégrés à la négociation du prix : un immeuble qui vient de voter un ravalement ou une réfection de toiture représente une charge financière à venir, même si le vendeur en assume une partie.
Un point de vigilance pour le compromis de vente
Les parties peuvent, d'un commun accord, déroger contractuellement à la règle légale de l'exigibilité en insérant une clause de répartition différente dans le compromis — par exemple faire supporter au vendeur l'intégralité du coût des travaux qu'il a votés, indépendamment de la date des appels de fonds. Ce type de clause, fréquent en pratique pour éviter les litiges, doit être rédigé avec précision et anticipé dès l'avant-contrat plutôt que découvert au moment de l'état daté.
Immo Malin sécurise le volet copropriété de votre vente
Nos équipes vérifient systématiquement les PV d'assemblée générale, le carnet d'entretien et le fonds travaux avant toute mise en vente, pour chiffrer précisément l'impact des travaux votés sur le prix et anticiper les clauses à intégrer au compromis. Contactez Immo Malin pour une estimation et un accompagnement complet, avec des honoraires réduits (990 € ou 2,5 %) et une coordination rigoureuse avec le syndic et le notaire jusqu'à la signature. Demander un accompagnement
Foire aux questions
Qui paie les travaux de copropriété votés avant la vente : le vendeur ou l'acheteur ?
Cela dépend de la date d'exigibilité de chaque appel de fonds, et non de la date du vote (article 6-2 de la loi de 1965). Les appels exigibles avant la vente sont à la charge du vendeur, ceux exigibles après sont à la charge de l'acheteur.
Un acheteur peut-il devoir payer des travaux qu'il n'a pas votés ?
Oui. S'il devient copropriétaire avant qu'un appel de fonds lié à des travaux déjà votés ne devienne exigible, cet appel lui sera facturé, même s'il n'a pas participé à l'assemblée générale qui a décidé des travaux.
Le vendeur récupère-t-il les sommes versées au fonds travaux ALUR ?
Non, en principe : ces sommes restent attachées au lot et bénéficient à l'acheteur, sauf clause contraire prévue expressément dans l'acte de vente pour indemniser le vendeur de sa quote-part.
Combien coûte l'état daté et qui le paie ?
Son coût est plafonné à 380 € TTC (décret du 21 février 2020), plafond confirmé par le Conseil d'État le 17 mars 2026. Il est facturé au copropriétaire vendeur, qui doit le fournir dans le cadre de la vente.
Peut-on répartir différemment le coût des travaux entre vendeur et acheteur ?
Oui, les parties peuvent prévoir une clause contractuelle dérogeant à la règle légale de l'exigibilité, par exemple en faisant supporter au vendeur l'intégralité des travaux qu'il a votés. Cette clause doit être négociée dès le compromis de vente.
Où trouver l'échéancier des appels de fonds liés à des travaux votés ?
Dans les procès-verbaux des assemblées générales et dans l'état daté établi par le syndic, qui détaille les sommes déjà appelées et celles restant à échoir.
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